ישיבת משנה לתכנון ובנייה - תבע מס' 1 · קובץ התנגדות 778035.pdf

06.02.24

לכבוד,

גב' שירה תלמי באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית

מר אליעזר ראוכברגר, יו"ר הוועדה המקומית

עו"ד אתי רוזנבלום, יועמ"שית הוועדה המחוזית

הגשהמקוונת

בלילפגועבזכויות

הנדון: כתב התנגדות לתכנית 101-0778035

מוגשת בזאת התנגדות על תכנית 101-0778035 ('פינוי-בינוי מתחם נהוראי', להלן, "התכנית").

החתומים מטה אינם מתנגדים לפינוי-בינוי ברמת העיקרון ומכירים בזכויותיהם של בעלי דירות במתחם הנ"ל לתחזק את המבנים שלהם מפני רעידות אדמה. יחד עם זאת, התכנית במתכונת המוצעת מקדמת אינטרסים של יחידים על חשבון כלל הציבור וגובה מחיר כבד מדי מכל התושבים בסביבות הפרויקט כפי שיפורט להלן:

רקע: השכונה ועקרונות תכנית האב -ללאמגדלים

1. תכנית זו מקודמת בשכונת גוננים, שכונה אשר נבנתה בעשור הראשון לאחר קום המדינה

למטרת שיכון עולים חדשים ומפוני מעברות בטיפולוגית מבנים דו-קומתיים בני ארבע יח"ד או שמונה יח"ד. כמו כן קיימים מספר מצומצם של מתחמי בנייה רוויה במבנים בני עד 4 קומות אשר הוספו מאוחר יותר.

2. בשנת ,2011/2012 הוכנה תכנית אב להתחדשות עירונית לשכנות גוננים אשר שאפה

לספק פתרון כולל לצרכי שיקום המבנים בשכונה, תוך בחינת סוגיות מרכזיות כגון:

פרוגרמה, שטחים פתוחים, תנועה וחניה, הליכתיות ועיצוב אדריכלי. תכנית האב התבססה בעיקר על פינוי-בינוי כמודל לשיקום המבנים. על פי תכנית האב:במימוש

של%50מהתכניתלאורך20-25שנהצפויהתוספתשלכ-3000יח''ד.

3. לקראת הכנת תכנית האב, משרד הבינוי והשיכון ערך סקר תושבים אשר הראה כי מעל

%90 מתושבי השכונה אינם תומכים בבנייה מעל 10 קומות. מסיבה זו וכן מתוך רצון לשמור על אופיה ופניה הייחודיות של השכונה, תכנית האב הגבילה בצורה ברורה את גובה המבנים החדשים. תכנית האב מציעה מבנים עד 7 קומות כאשר שלוש הקומות העליונות הינן בנסיגה על מנת לשמור על חזית אחידה.

4. הרצון להגביל את גובה המבנים בשכונה הביאה גם כן להוראה האוסרת על איחוד

וחלוקה מעל הקרקע כדי למנוע יצירת מגדלים:

"בבסיסהשלהתכניתעומדתהחלקההפרטיתהבודדתאשרבמסגרתהיתאפשר

לבעליהלהגישתכניתמתארמפורטתבהתאםלהנחיותהמפורטותבאוגדןזה."

וכן:

"במקרהשלאיחודביןחלקותגובלותלאתהיהתוספתזכויותמעברלזכויותהבנייה

המוקנותלמגרשהבודד.במקרהשלאיחודחלקותגובלותיתאפשראיחודקוויבנייןתת

קרקעייםבלבדלטובתחניהמשותפתלחלקות, ובלבדשכלאחדמןהבנייניםיחובר

לתשתיותבאופןעצמאי.הבינוימעלמפלס0.00יהיהבהתאםלקוויבנייןשלהחלקה

הבודדתטרםהאיחוד."

וכן:

"עקרונות התכנית:

• החלקההבודדתהיאהיחידההבסיסיתלייזוםהתכנית...

• קוויהחלקותהסטאטוטורייםהםהקוויםהמחייבים.

• יצירת רחובות איכותיים באמצעות חזית בנויה רצופה ואחידה הפונה אל

הרחוב..."

5. הרצון למנוע מגדלים בשכונה קיבל ביטוי מפורש בדיונים על תכנית האב, בהם הועדה

מתייחסת להחלטה לא לאפשר מגדלים בשכונה "החלטה ערכית":

"ההחלטההערכיתשקיבלנוששכונתגונניםזהלאתלפיות,זולאבנייהגבוהה,זהחלק

מהרקמהשלעירגניםשלהעירהעתיקהשלירושלים.שזהרקמהנמשכתלפיפחותאו

יותרעלצפיפויותשכונתהתב"עהתוכניתהזאתשלהמושבות,ואנחנולוקחיםאותה

דרומהעדהעמקוזאתההחלטההערכית."

וכן:

"זאתהתשובההערכיתולמעשהזאתהעמדהשבסופושלדברשלמהשהגיעמאוחר

יותרהתחבראליה..."

וכן:

"ולכןגםהשתכנענובדיוןהזהלרדתמבניהלגובה... "

(הוועדההמחוזיתלתכנוןובנייה,ישיבהמספר2011019מתאריך8.11.11עמ')86 וכן:

"עכשיולבואולהגידאנירוצהברחובותהראשייםיותרגבוה,זהאפשרלשקול,שקלנו

ופסלנו..."

וכן:

"כלהרעיוןהבסיסיהיהלשמורעלרקמה,מישהואמרפהשזהלאשינוי,זהשינוימאוד

מהותילשכונה,לעבורמשלושלשבעזהכןמשנהמהותיתאבלעדייןזהיחסיתרגוע

ועדייןמאפשר...וגםלקבלכמותיחידותדיורמאודגדולה."

(הוועדההמחוזיתלתכנוןובנייה,ישיבהמספר2011019מתאריך8.11.11עמ')84

6. המבנים בעלי 4 קומות מכונות בתכנית ח' לקות בבניה רוויה'. כיוון שטיפוס הבניה

הסטנדרטי בתכנית האב הוכנה בהתאמה לבנייני 2 קומות, טיפוס זה לא התאים למבנים של 4 קומות. ביחס למבני 4 קומות, תכנית האב מעניקה גמישות תכנונית מבחינת הבנייה העתידית:

"חלקותבבנייהרוויה

חלופהא': מתןאפשרותלהוספתקומותבחלקותהכוללותבניהרוויה(מסומנות

בתשריטבייעוד"מגוריםמיוחד")בהתאםלתכניתתמ"א38ולפישיקולדעתהרשות

וזאתבתנאישיוזםהתכניתיספקפתרונותחנייהבגבולהמגרשעבוריחידותהדיור

הנוספות,בהתאםלתקןהנדרש.

חלופהב':מתןאפשרותלהריסתהמבניםהקיימיםבחלקהובנייתחדשיםתחתיהם

בכפוףלתכניתכוללתלחלקהאוהחלקותאשרתוגשלבחינתהרשות."

7. בשום מקום בתכנית האב לא צוינה כוונה להפר את עקרונות היסוד של תכנית האב

ולהקים על החלקות בבניה רוויה מגדלים מעל 10 קומות או לתת צ'ק פתוח לבנות בהם

מבנים עד העננים. אדרבא: בדיונים הוזהר במפורש נגד הוספת מגדלים מכל סוג

בשכונה:

"...ישמגדלאחדלאנורא,הואקצתשמןמידי,אבלישמגדלאחדהואנותן,הואיצר

אתהמהפכהבגוננים,לאצריךעודמגדל.כיברגעשנעשהעודמגדל,למעשהתיהרס

הרקמה,אחרישנאשרעודאחדועודאחדועודאחדתהרסהרקמה.ברגעשתהייה

בנייהגבוההתיהרס,כלהתפיסה."

(הוועדההמחוזיתלתכנוןובנייה,ישיבהמספר2011019מתאריך8.11.11עמ')86

8. הכוונה למנוע מגדלים בשכונת גוננים באופן כללי היתה ברורה וצלולה כאור יום. לאחר

כל הדיונים, סקר התושבים, וההוראות המפורטות בתכנית האב המגבילות את גובה הבניינים – פרשנות המאפשרת מגדלים גורדי שחקים בשכונה סותרת את ההיגיון הבריא, השכל הישר, וכוונות ברורות של המשורר.

9. חרף הרגישות הידועה בסוגיית המגדלים, ובסתירה מוחלטת מעקרונות היסוד של תכנית

האב, מקדמת היום הרשות המקומית שורה של פרויקטים של בניה לגובה במגרשים של מבני 4 קומות (להלן "המגה-פרויקטים"). מעבר לפסול וחוסר ההיגיון בעצם התנהלות זו, קיימות שורה ארוכה של בעיות נוספות במגה-פרויקטים אלו בכלל, ובתכנית הזאת בפרט, כפי שמפורט להלן.

התכנית הזאת אינה מציעה שום תועלות ציבוריות ברמת השכונה - לא

מבחינהכלכלית, לא מבחינהחברתית ולא מבחינהסביבתית. בדומה לכל לשאר המגה-פרויקטים המקודמים היום, תכנית זו משרתת אינטרסים צרים בלבד, תוך גביית מחירים כבדים מציבור התושבים.

אין תועלת מבחינת פתרון משבר הדיור

10. התכנית המוצעת לא תציע דירות ברי השגה לתושבי השכונה ולידליהם ורק תחמיר את

המצב הקיים. מטבעו, כל פרויקט פינוי-בינוי יקר מאוד. נוסף על עלויות הגבוהות הרגילות של בנייה בעיר גדולה, פרויקטים של פינוי בינוי כרוכים במספר רב של עלויות מיוחדות:

עלויות הריסה ופינוי של הקיים, תמורות לדיירים הקיימים, הוצאות מימון כבדות, שכ"ט עו"ד דיירים, שכ"ט חברה מארגנת, עלות קרן תחזוקה וקרן ארנונה וכמובן עלות יועצי תכנון השונים. בנוסף, העירייה דורשת מיזמים להפריש קרקע לצורכי ציבור וגם מטילה מטלות יזם ("הפרשות מבונות") משמעותיות. החלטה לבנות בצורת מגדלים מחמירה עוד יותר את המצב כי מדובר בצורת בניה יקרה במיוחד.

11. ביחד, העלויות הללו מגיעות לסכומי עתק. כפי שניתן לראות בדוח השמאות שהוגש

בתכנית זו, עלות ליזם(!) של דירה חדשה בפרויקט זה עומדת על מעל 2,400,000 ₪.1 במצב דברים אלו, גם אם היזם פילנתרוף מובהק וימסור את הדירות החדשות ללא רווח, אין כל סיכוי שהפרויקט יציע דיור בר השגה לתושבי השכונה או לילדיהם. אדרבא, המודל העסקי של הפרויקט בנוי על הנחה יסוד שמחירים לא ירדו באופן משמעותי, אחרת הקבלן יפשוט את הרגל במהלך הבניה.

12. עיריית ירושלים מודה בפה מלא כי המגה-פרויקטים אינם מקדמים דיור בר-השגה וטוענת

באופן תמוה שזה אינו אחת המטרות או הציפיות מתכניות הפינוי-בינוי בעיר:

“[מומלץ]לדחותאתההתנגדותבענייןהטענותכיהתכניתהמוצעתלאמציעהדירות

בריהשגה:בפרויקטיםשלהתחדשותעירוניתאיןכוונהלהציעפתרונותדיורמסוגזה

עלמנתשלאלהכבידעלהפרויקטבהיבטהכלכלימעברלבעיותהקיימותהנוספות

בפרוייקטיםמסוגזה.”

(החלטתהועדההמקומית-המלצותבענייןהתנגדויותאשרהוגשולתכנית)101-0944512

13. פרויקט זה גם אינו נותן מענה מבחינת דיור להשכרה במחירים סבירים. מגדלים גורדי

שחקים מעין אלו המתוכננים הינם יקרים מאוד לתחזוקה. כתוצאה, דמי הועד החודשיים יכולים להגיע ל-600-1000 ₪ לחודש נוסף על דמי השכירות. קרן הארנונה אינו תקף לדירות ההשכרה ואינו מסבסבד את העלויות לשוכר. מכאן, דירות אלו אינן מהוות אופציה סבירה עבור משפחות ישראליות ממוצעות. כלומר פרויקט זה גם אינו מציע שכירות בר השגה.

14. קרן תחזוקה מציעה פתרון חלקי בלבד לעלויות תחזוקה לתקופה קצובה של 10 שנים.

לא ברור מה מצפים מוסדות התכנון לקרות לאחר סיום תקופה זו: האם הדיירים אמורים להתעשר באופן פתאומי? לפנות את דירותיהם? לתת לבניין להתפורר? לסמוך על נס?

יצוין כי על פי ניסיון תחזוקת מגדלי מגורים מחו"ל, עלויות התחזוקה עולות ככל שעובר הזמן, לעתים קרובות באופן קיצוני, כך שבעיה זו צפויה רק להחריף. (ראובענייןזה: What ExaminingtheLongTermSocialandFinancialImplications?istheFutureofHigh-RiseHousing /http://www.high-rise-housing.co.uk 2023 ,London ,Towers Residential .)of מדובר בעול 1 עלות כוללת של הפרויקט = 507,456,000 ש"ח / 210 דירות חדשות = 2,416,457 ש"ח לכל דירה חדשה עלות ליזם!

מתמשך אשר עד היום לא הוצעה דרך לטפל בא כראוי. ובמידה ולא יטופל כראוי, המבנים צפויים להפוך עם הזמן לסלאמס.

15. דירות במגה-פרויקטים של פינוי-בינוי עולות הון לבנות ונמכרות תמורת הון. אין לפרויקט

הזה או לדומיו סיכוי להציע דיור בר השגה לדור הבא של תושבי השכונה או לדור הבא של ירושלמיים בכלל, כפי שהעירייה בעצמה מודה בפה מלא.

16. יתרה מכך, הדגש על הריסת שיכונים משמעותו מחיקת דירות שהיו הכי ברי השגה בשוק,

דבר אשר עלול מחמיר עוד יותר את משבר המחירים. לרוב, קיימת במגה-פרויקטים גם דיור ציבורי אשר נמחק ולא מוחזר בבניה הסופית (בתכנית זו: 9 דירות דיור ציבורי).

התכנית מציעה דיור שאינו מתאים לצורכי התושבים וילדיהם

.17התכנית הזאת מציעה בעיקר בניה מגדלית בגורדי שחקים. סגנון דיור זה אינו תואם את רצונות וצורכיהם של התושבים וילדיהם. זאת לא רק בגלל עלויות המכירה וההשכרה הגבוהים. גם מבחינת טיפוסי בניה - בניה מגדלית - הדירות אינן מתאימות.

18. רצונם של התושבים הובהר בצורה חד-משמעית בסקר שערך משרד השיכון והבינוי

בשנת 2010 אשר מצא:"%54מעדיפיםלשמורעלהמרקםהקייםולהוסיףקומותעלמבנים קיימיםתוךחיזוקהמבניםמפנירעידותאדמה...רק%5מעונייניםבהוספתמספרפרויקטיםשל בניהגבוהה(10-20קומות)תוךהשארתמרביתהמבניםהקיימים." כלומר, %95 מתושבי

השכונה (!) מתנגדים לבנייה של 10 קומות ומעלה.

19. ולא בכדי. שכונת גוננים מצטיינת בחיי הקהילה עשירים. בשכונה אוכלוסיות מכל

המגזרים והעדות והגילאים, חילונים דתיים וחרדים, צברים ועולים חדשים אשר גרים היום בשלווה ובערבות הדדית. השכונה משקפת את כל הגיוון והיופי שבשכונה ותיקה ירושלמית. חיי קהילה אלו מהווים ערך נוסף משמעותי לתושביה. לעומת זאת, החיים במגדלים גורדי השחקים מתאפיינים בניכור עירוני ואנונימיות. מחקרים מהארץ ומהעולם מראים כי סגנון החיים במגדלים ככלל אינו תורם למעורבות בקהילה או לשיוך קהילתי (ראו בעניין זה: כלת פרס נובל אלינור אוסטרום, רחל אלתרמן, דורית גרפונקל ועוד).

20. יש שלל סיבות נוספות שדירות אלו אינם תואמים את צרכי התושבים: להרבה חרדים לא

מתאים לגור במגדל (בגלל פסק ההלכה האוסר על השימוש במעלית שבת, רצון לגור בבניין בו גרים רק חברי המגזר שלהם, דרישה למרפסת סוכה, התנגדות למסחר ולבילוי בקומת קרקע וכו'). לפנסיונרים לא מתאים מעון יום בקומת קרקע בזמן מנוחה או משלוחים לחנויות מסחר בכל מיני שעות ועוד. ולמשפחות מכל המגזרים מתאים יחסי שכנות וקהילה (ואם אפשר דירות גן) ולא סגנון חיים שמתאים למע״ר עם ניכור עירוני.

21. אי התאמת מגדלים למשפחות עם ילדים קטנים הינו ידועה בקרב מומחים מהתחום כבר

עשורים. בשנת ,2007 פרסם דר רוברט גיפורד, פרופסור מקנדה, מאמר עומק בו סיכם את מסקנותיהם של כ-100 מחקרים בעניין המגורים במגדלים לאורך 80 שנה. מאמרו, מגדיר דר גיפורד את אי-התאמת מגורים במגדל לילדים כאחד המגמות הכי עקביות בספרות כולה. הוא גם ציין כי הרבה מחקרים מראים שילדים במגדלים חווים בעיות אבל אף מחקר לא תצביע על תועלת המגיעה לילדים ממגורים מסוג זה:

...thathigh-risedwellerswithsmallchildrenaredissatisfied“

” ...trendsintheliterature isoneofthemostconsistent

’.TheConsequencesofLivinginHigh-riseBuildings‘))Gifford,R.(2007 (17–ArchitecturalScienceReview50(1):2

22. אי התאמת סגנון מגורים זה לרוב משפחות עם ילדים מוכר עד כדי כך ששופטים בחו"ל

אסרו על דיור ציבורי במגדלים גבוהים עבור משפחות עם ילדים. ראו בעניין זה, פסק דין

המפורסם מארה"ב: .(N.D.Ill 915 ,907 .Supp .F 296 ,Authority Housing Chicago .v Gautreaux

)1969

23. חוסר האטרקטביטיות של מגורים מסוג זה לתושבים באופן כללי קיבל ביטוי מובהק

במסגרת מלחמה זו כאשר אף קבוצה של מפונים לא בחר לגור במגדלים שהוצעו לה –

דבר אשר מדבר בעד עצמו.

24. ודוק: אין לראות בחתימה של בעלי דירה על הסכם פינוי בינוי כהבעת תמיכה בסגנון

הבנייה המגדלית. על פי רוב, חותמים אינם מודעים לתכנון האדריכלי העתידי במעמד חתימתם על הסכמים. וחלק ניכר מהחותמים מצהירים שאם יידרשו לגור במגדל, פשוט ימכרו את דירותיהם ויעברו למקום אחר.

25. לאור החסרונות המובהקים שבסגנון דיור במגדלים, וכן לאור ההתנגדות הנחרצת

והמוצהרת של תושבי גוננים למגורים מהסוג הזה, אין זה מתאים כלל לקדם מגה-

פרויקטים הנשענים בעיקר על תוספת דירות בגורדי שחקים. יש לערוך את התכנית על מנת שהיא תציע דיור בסגנון שעונה על צרכים של תושבי השכונה והעיר.

אין תועלת לשכונה מבחינת חיזוק מבנים–

התכנית נותנת מענה לחיזוק מבנים אחדים על חשבון אחרים

26. התועלת היחידה שתכנית זו מציעה לציבור הינה שיקומם של 4 מבנים בשכונה. אין עוררין

כי שיקום וחיזוק מבנים הינו אינטרס ציבורי ראוי. יחד עם זאת, אסור לקדם אינטרס זה באופן שפוגע בכלל תושבי השכונה.

27. במתכונתה המוצעת, התכנית מציעה פתרון לארבעה מבנים באופן שפוגע לא רק באיכות

החיים של כל התושבים בסביבה, אלא גם באופן שעלול לחסום את הדרך לשיקומם של שאר מבנים בשכונה ביישום תכנית האב.

28. כמפורט לעיל, תכנית האב הציעה מסגרת כוללת לשיקום מבנים בשכונה בפינוי-בינוי

עד 7 קומות. הדיונים על תכנית האב מציינים קיומם של כ-350 מבנים כיום. על פי תכנית

האב:במימוששל%50מהתכניתלאורך20-25שנהצפויהתוספתשלכ-3000

יח''ד.

29. תמונה אמיתית של כושר נשיאה של שכונה הינה חיונית לצורך קידום פתרון כולל. תכנית

האב בחנה את כושר הנשיאה של השכונה כולה, בראייה של מוסדות ציבור, שטח פתוח, תנועה ועוד. לתוספת של 3000 יח"ד מצאו עורכי התכנית מענה פוטנציאלי.

30. כאמור, תוספת זו של 3000 יח"ד אמורה לתת מענה לחצי מהמבנים (כ-175 מבנים)

בתוספת משקי בית פר מבנה של 15-25 יח"ד בממוצע. התכנית נשוא התנגדות זו מציעה תוספת של 228 יח"ד + 58 בתי אב נוספים בצורת 'דיוריות'. מדובר בתוספת של מעל 70 משקי בית עבור כל בניין שמקבל שיקום!

31. מצב דומה ניתן למצוא בכל המגה-פרויקטים המקודמים כיום בשכונה על ידי העירייה.

ביחד ולחוד, מגה-פרויקטים אלו מנצלים כמעט כל כושר הנשיאה של השכונה וחוסמים הלכה למעשה את הדרך ליישום תכנית האב לשקם את מרבית המבנים בשכונה. מדובר בעוול של ממש לשכונה כולה, אשר אין לה הצדקה.

32. ויודגש: אין מדובר במבנים הזקוקים לשיקום יותר משאר המבנים בשכונה. השכונה

נבנתה כמעט כולה בשנות ה-.50 ומבני השיכונים נשוא המגה-פרויקטים דווקא הוספו מאוחר יותר. המבנים נשוא תכנית זו הם מבני אבן אשר נבנו בסוף שנות ה-.70

33. גורמים בעיריית ירושלים נוטים לטעון כי מגה-פרויקטים מהסוג המוצע כאן עדיפים כי

הם מפרישים שטח למוסדות ולשצ"פים. אך עיון בסיסי בנתונים מוכיח כי מדובר בבלוף

אחד גדול: אף אחד מהמגה-פרויקטים בשכונה אינו נותן מענה לציפוף שהוא יוצר!

34. התכנית נשוא התנגדות זו לדוגמא יוצרת פערים עצומים מבחינה פרוגרמטית על אף

השטח שהיא מפרישה - כפי שניתן לראות בבירור מהחישוב הפרוגרמטי מטה.

חישוב דרישות פרוגרמה – תכנית 101-0778035

(מבוסס על מדריך ההקצאת של מינהל התכנון)

עיר ירושלים

אחוז שומרת מסורת 50

מספר יח"ד 290

מספר דיוריות (0.2 * יח"ד) 58

מספר יח"ד תוספת למימון קרן תחזוקה 18

סה"כ משקי בית

366

שיעור מימוש

100

סה"כ יח"ד הצפויות להתממש

366

גודל משק בית - מספר נפשות למשק בית

ממוצע 3.5

שיעור שנתון מכלל האוכלוסייה

2.2

גודל האוכלוסיה 1281

מספר ילדים בשנתון 28

מס' כיתות בשנתון לפי 27 תלמידים בכיתה

1

סה"כ שטח

חינוך

292

מעון יום – כיתות (146 כ"א) 2

390

גן ילדים – כיתות (130 מ"ר כ"א) 3

1050

בית ספר יסודי כיתות א-ו -כיתות (175 כ"א) 6

6 1476

בית ספר על יסודי כיתות ז-יב – כיתות (246 כ"א)

חינוך מיוחד בית ספר על-יסודי - כיתות (6 כיתות 192 1

=1155 מ"ר. כ"א 192 מ"ר)

בריאות 150

1

תחנה לבריאות המשפחה – אחיות

תחנהקטנה=150מ"ר/בינונית=/200גדולה=250

128

128

מרפאה שכונתית - מ"ר

רווחה 14

14

מחלקה לשירותים חברתיים - לשכת רווחה (מ"ר )

תרבות

79

מועדון נוער/תנועות נוער - משתמשים

דת

345

345

בתי כנסת - מ"ר בנוי

סה"כ שטחים נדרשים לפרוגרמה מוסדות

4037 מ"ר

ציבור

סה"כ שטחים מוצעים לפרוגרמה מוסדות

1640 מ"ר

ציבור ע"י התכנית

מרחב ציבורי

סה"כ מרחב פתוח ירוק נדרש מינימום –

דונם 3

סה"כ שצ"פ מוצע בתכנית – דונם 2.324

35. ההפרשות המוצעות במסגרת התכנית במתכונת הנוכחית אינן מתקרבות כלל לכמות

הנדרשת לפי נהלי מינהל התכנון. התכנית אינה מציעה תועלת לשכונה מבחינה פרוגרמטית. אדרבא, היא רק תעמיק פערים מבחינת מוסדות ציבור ותיצור פערים מבחינת שטחים פתוחים לנפש. לאור חוסרים אלו, נדרשת בחינה מחודשת של התכנית כולה. על פניו, לאור החוסרים הפרוגרמטיים, מדובר בתכנית אשר אינה ראויה לקידום כלל במתכונת הנוכחית.

36. [במידה ותחליט הועדה להעניק תוספת של 2 יח״ד לממן היטל השבחה על מסחר (כפי

שביקש היזם בהתנגדות העצמית), הפערים יהיה גדולים עוד יותר. ]

תוכניות המגה-פרויקטים ישנו את השכונה ללא היכר

37. תכנית זו ודומיה צפויות לשנות באופן קיצוני את שכונת גוננים.

.38מבחינהפיזית – הצבת מגדלים גורדי שחקים בתוך שכונה אשר רוב הבניינים שבה הינם דו-קומתיים תיצור מפגע ויזואלי חמור. זאת כפי שסוכם בועדה המחוזית עצמה במעמד אישור תכנית האב:

"ברגעשנעשהעודמגדל,למעשהתיהרסהרקמה,אחרישנאשרעודאחדועודאחד

ועודאחדתהרסהרקמה.ברגעשתהייהבנייהגבוההתיהרס,כלהתפיסה."

(הוועדההמחוזיתלתכנוןובנייה,ישיבהמספר2011019מתאריך8.11.11עמ')86 .39מבחינהחברתית – המגה-פרויקטים צפויים לערער את השכונה גם במחינה חברתית.

קידום סגנון בניה אשר אינו תואם את צרכי תושבי השכונה ואינו בהישג ידם ימשוך אוכלוסיה אחרת לשכונה. לאור היקפם העצום של המגה-פרויקטים כל פרויקט כזה צפוי להכניס מאות משפחות בבת אחת באופן שמטלטל איזונים חברתיים.

40. במקביל, הפרויקטים צפויים להדחיק אוכלוסיות קיימות: אלו שגרים בשכירות (בפרויקטים

ובסמוך להם) צפויים לעזוב במהלך הבניה ולא לחזור, יחד עם תושבים אשר לא עומדים בנטל אחזקת המבנים. על אף החיבור החזק של משפחות התושבים לשכונה ולקהילה, חלק כבר מדברים על עזיבת השכונה. הן לא רואות עתיד בשכונה שצפויה להפוך לאתר בנייה מתמשך לאורך עשור, ולאחר תקופה זו לאזור חשוך וצפוף המתאפיין בניכור עירוני.

משפחות אלו מדברות לא רק על עזיבת השכונה אלא על הגירה מהעיר לטובת מקום עם מבנים הנתאימים לחיי קהילה ומשפחה.

41. כל אלו צפויים לתרגם לשינוי דרמטי ופתאומי של צביונה ואופיה של השכונה כולה.

42. יודגש כי שינויים חברתיים אלו אינם בגדר "שדרוג" או שיפור" השכונה. גוננים אינה שכונת

עוני הזקוקה להזרמה של תושבים אמידים. מדובר בשכונה באשכול סוציו-אקונומי בינוני-

גבוה ביחס לעיר: אזורים סטטיסטיים של גוננים הם באשכול סוציו-אקונומי 5 ו-6 כאשר

העיר ירושלים מדורגת באשכול 2 באופן כללי. שינויים המוחקים את אופייה הייחודי אינה בגדר "תרומה" או "התחדשות", אלא בגדר הרס ואובדן.

התכנית תפגע בשכונה ובעיר מבחינה סביבתית

התכנית תפגע בערכי טבע עירוניים

43. התכנית כרוכה בפגיעה עמוקה בערכי טבע ותיצור נזק סביבתו עצום:

44. על מנת לשרת את הציפוף הדרמטי המתוכנן בתכנית, הרשויות מחדשות תכנון היסטורי

לסלול כביש 34 בסמוך לפארק המסילה ולפארק גוננים. מדובר בתכנון אשר הווה אות מתה כבר 50 שנה. הרשויות החליטו להחיות את התכנון לכביש זה רק כדי לתת מתן מענה תחבורתי למגה-פרויקטים המקודמים בסמוך פארק המסילה ומסיבה זו בלבד.

45. קיימת התנגדותעזה לכביש הנ"ל הן בקרב תושבי השכונה והן בקרב באי פארק

המסילה בכלל. כל אלו אינם חפצים שהשימוש באחד הפארקים העיקריים של עיר הבירה יהפוך לחוויה מזוהמת ורועשת. הם תוהים כיצד גופי התכנון רואים לנכון לקדם תכניות אשר פוגעות בערכי טבע עירוניים מרכזיים – מהלך המנוגד לנורמות בסיסיות של תכנון אורבני.

46. גם באי פארק גוננים יסבלו מהכביש הנ"ל ומתנגדים לו. הכביש צפוי להפוך את השימוש

בפארק גוננים לחוויה מזוהמת ורועשת גם הוא. בנוסף, סלילת הכביש תקטע את פארק גוננים ממתקני הילדים והכושר הסמוכים לפארק המסילה. בעוד היום, שני הפארקים הינם חלק מרצף אחד גדול, סלילת הכביש תקטע אותם ותעמיד כביש אוטוסטראדה בין הילדים בפארק גוננים לבין פארק המסילה והמתקנים לאורכו.

המגה-פרויקטים כולל תכנית זו יפגעו בריאה הירוקה של התושבים

47. כפי שצויין לעיל, המגה-פרויקטים אינם נותנים מענה לציפוף שהם יוצרים משום בחינה,

ובכלל זה מבחינת שטח הפתוח לנפש. לפי תחזיות יועצי העירייה, במידה ויאושרו המגה-

פרויקטים המתוכננים לשכונה, צפוייהצניחהבשטחהפתוח בנפש בשכונה בשל היקפיהם העצומים של התכניות – מ 7.2 מ"ר נפש עד 2.7 מ"ר לנפש. משיחות עם גורמים בעירייה עולה כי אין לה שום פתרון להציע בהקשר זה. מדובר בפגיעה קשה בזכויות הסביבתיות של תושבי השכונה אשר אסור לתת לה לעבור על סדר יום.

תהליך הבניה של המגה-פרויקטים כרוך בנזק סביבתי עצום

48. פינוי-בינוי מביא עימו נזקים סביבתיים אדירים. ובמגה-פרויקטים הנזק גדול פי כמה.

זיהום האוויר מהריסה ובנייה מחדש של המבנים עלול להפוך את האוויר לרעיל ובלתי ניתן לנשימה. החרבת הבניינים גורמת גם לכמויות אדירות של פסולת בנייה מיותרת. כמו כן, הבנייה המאסיבית כרוכה בשריפה של כמויות המוניות של דלקים מאובנים.

49. המגה-פרויקטים עלולים לשבש את חדירת מי התהום ומשבשים מערכות אקולוגיות. אזור

פארק המסילה מוגדר כאזור רגיש לחדירת מי נגר. על אף עריכת סקר ניקוז, לא ניתן להניח שתכנית זו לא תפגע בחלחול מי הנגר: ()i מדובר בתחום מורכב אשר אי וודאות שבו גבוהה ()ii מדובר בסקר הממומן ע"י היזם עם אינטרס לקדם את הפרויקט כאשר לחברי הועדה אין כלים מקצועיים מספקים לבחון את מסקנותיו, )(iii לא נערך סקר כולל אשר לוקח בחשבון את כל אפקט המצטבר של כל המגה-פרויקטים הסמוכים יחד עם סלילת הכביש וחפירת מסילת דיור עבור תת"ל .108

גורדי השחקים המתוכננים הם סגנון בניה אנטי-סביבתי במובהק

50. המבנים החדשים המתוכננים אינם ידידותיים לסביבה כלל וכלל. גורדי שחקים צורכים

המון אנרגיה לכל המערכות המשוכללות שלהם - מעליות, משאבות מים, מפוכים, מערכות חימום וקירור וכו'. שטח הגגות המוגבל של גורדי השחקים אינו מאפשר פאנלים סולאריים לחמם מים, ותחום הצל העצום שהם מטילים מונע ממבנים אחרים מלעשות זאת גם הם.

51. הצפיפות גם גורמת לאיי חום עירוניים, דבר שמעלה את הדרישות לחשמל בקיץ. מצב

זה מחמיר עקב עקירתם של אלפי עצים עבור הפרויקטים הללו, אשר מוחלפים בעיקר בעצים צעירים המספקים פחות צל. לפרויקטים הללו יש השפעה סביבתית נטו שהינה הרת אסון, אך באופן אבסורדית מצדיקים אותם מוסדות התכנון כפתרון דיור בר קיימא.

52. לסיכום, התכנית תיגרום לפגיעה עמוקה בערכי טבע, ובריאה הירוקה של תושבי השכונה

ובאי הפארקים. לאור מיקומו הרגיש, נכון לבחון בכובד ראש אלטנרטיבות לפינוי-בינוי בציפוף גבוה (כגון תמא )1(38 כפי שמוצע לחלקה זו בתכנית האב) אשר יאפשרו חיזוק המבנים ללא צורך ביצירת נזק סביבתי עצום.

התכנית תפגע באיכות החיים של המוני תושבים כדי להטיב עם מעטים – בתקופה

הבנייה ולאחריה

53. התכנית, יחד עם שאר המגה-פרויקטים המקודמים, תפגע קשות באיכות החיים של

תושבי השכונה, הן במהלך תקופת הבניה והן לאחריה. בטווח הקצר, לאור ריבוי המגה-

פרויקטים המקודמים במקביל, השכונה כולה עשויה להפוך לאתר בנייה, עם רעש בנייה מחריש אוזניים, אוויר מזוהם, חסימת כבישים וכו'.

54. בטווח הארוך, צפיפות יתר במגדלים משמעותה שיש פחות מכל דבר - החל מתשתיות

ותחבורה ועד לשטחים ירוקים ושירותים ציבוריים. הכפלת גודל השכונה תוך פרק זמן קצר תגבה מחיר כבד מכל התושבים הקיימים מכל מיני בחינות נוספות וביניהם:

• ציפוףנקודתיאקוטי- ציפוף אינו ערך לשמה. המניע המרכזי לצופף את ירושלים הינו הרצון לפתור את משבר הדיור. צורת הבניה המוצעת בתכנית - פינוי בינוי במגדלים - אינה משרתת כלל את האינטרס הנ"ל ויוצרת ציפוף נקודתי אקוטי. ציפוף יתר משמעותה שיש פחות מכל דבר: תורים ארוכים יותר בחנויות, למתקני הפארקים, למרפאות או לאוטובוס. כמו כן, כפי שמוסבר לעיל ובהמשך, ציפוף מעבר לכושר הנשיאה של השכונה תעמיסיתרעלהמידה הן על תשתיות השכונה והן על

הפרוגרמה.

• חותםצל - התכנית תיצור חותם צל ענק ויחשיך את הפארק הציבורי, פארק גוננים. מגדלים כה גבוהים יוצרים תחום צל רחב – הן על הבניינים, הן על המדרכות והן על השצ"פים. חלק מפארק המסילה וגם עשרות בניינים בסביבה, כולל מבני חינוך (המסומנים 17 ו31 בסקר הסביבתי). שני מבני מגורים אינם עומדים אפילו בתקן מינימאלי של שעות חשיפה לגגות. וארבעה מבנים אינם עומדים בתקן מינימאלי של חשיפת חזיתות דרומיות. חסימת אור השמש מרעת את תנאי המחיה של כל סובבי הפרויקט, גם אם שעות השמש הנותרות עומדות בתקן זה או אחר. אין זה מנחם כלל לטעון כי %30 משטח הפארק יקבל שמש ארבע שעות לפחות - מדובר בהחמרה קיצונית בהשוואה למצב הקיים.

כפי שמצוין בסעיף 78 מטה, נדרשת בחינה של נושא הצל לא רק בראי הפרויקט הבודד, אלא תוך בחינת סדרת הפרויקטים המקודמים במקביל, אשר צפויים להטיל צל רחב על האזור כולו. עיון בסקר הסביבתי של המגה-פרויקטים הסמוכים מראה כי קיימת חפיפה בשטח חותם הצל שלהם.

• משטררוחות - מגדלים יוצרים רוחות, רוחות עזות שאינם נעימים. גם אם לא מדובר ברוחות מסוכנים וגם אם הרוחות עומדים בתקן זה או אחר, מדובר בהרעת תנאים של כל הסובבים והגרים בפרויקט באופן מיותר. גם כאן, על התכנון להביא בחשבון את סדרת הפרויקטים המקודמים במקביל, ואשר ביחד עלולים לייצר מספר מוקדי רוחות בין המבנים.

• בטיחותהתושבים - במהלך תקופת הבניה, המגה-פרויקטים ייצרו ריבוי של אתרי בניה מסוכנים עצומים במקביל לאורך כל השכונה הקטנה, חלקם בסמיכות לפארקים ומוסדות חינוך – זאת לזמן ממושך בגלל היקפם העצום שלהם. בנוסף, הכביש המתוכן בסמוך לפארק גוננים על מנת לשרת הציפוף המתוכן בתכנית זו תהווה איום בטיחותי מתמשך עבור כל ילדי השכונה המשחקים בפארק גוננים.

• עלייהביוקרהמחייה - המגה-פרויקטים ימשכו אוכלוסיה חדשה לשכונה:

תושבים חדשים בעלי הכנסה גבוהה אשר יכולים להרשות לעצמם לקנות ולהשכיר דירות במחירים מופרזים בגורדי שחקים. הניסיון הגלובאלי בג'נטריפיקציה מלמד כי בתגובה, עסקים מקומיים משתנים ומתאימים את עצמם לאוכלוסיה החדשה. מחירי החנויות מזנקים. מוצרים פשוטים מוחלפים בייבוא יקר ובתחליפים אורגניים. גם ספקי שירותים מעלים את המחירים שלהם. ביקור במינימרקט או בתספורת ילדים פתאום עולה פי שניים מחיר. התושבים הקיימים נאלצים לשלם יותר או לנסוע מחוץ לשכונה לקניות ולשירותים, דבר אשר מנוגד למטרות בסיסיות של תכנון אורבני מודרני.

הדיירים הותיקים במתחמים החדשים גם סובלים. עבור שוכרים או בעלי בתים בתוך המגה-פרויקטים, עלויות התחזוקה הופכות להוצאה חודשית משמעותית, איתה קשה להתמודד. עלויות האחזקה הללו מונעות משוכרים ותיקים לשכור בבניינים החדשים.

עלויות אלו עלולות להבריח את בעלי הבתים ברגע שקרן התחזוקה מתייבשת. עבור כלל התושבים, יוקר המחיה בשכונה עולה.

• התניידותברכב,ברגלובתחב"צ– תכנית מגה-פרויקט זו ודומיה עשויות לפגוע בהתניידות התושבים, בין ברכב, בין רגל ובין בתחב"צ.

.iסלילת כביש 34 פוגמת את הקישוריות הרגלית בין השכונה לבין שכונות מקור חיים, תלפיות ופארק המסילה. כיום, הרבה תושבים הגרים באזור הולכים ברגל למקומות אלו לקניות ולבילוי/כושר; הכביש למעשה יקטע את רצף ההליכתיות באופן בעייתי.

.iiהיקפי הציפוף הגבוהים המתכוננים בפרויקט זה עלולים להעמיס יתר על המידה על תפקוד תחב"צ באזור. מוסדות התכנון נוטים להניח (בלי בסיס מספק) כי כמעט כל התושבים החדשים ישתמשו בתחב"צ בלבד. אך הנחת עבודה תמוהה זו אינה מלווה בבחינה של קיבולת מקסימאלית של התחב"צ – אשר כמובן אינה אינסופית. גם היום, בשכונה ובעיר בכלל, בשעות שיא הרק"ל והאוטובוסים מלאים ואין בהם מקום.

האוכלוסיות הסובלות במיוחד מציפוף מעבר לקיבולת התחב"צ: בעלי מגבלויות בהליכונים/כיסאות גלגלים ואמהות עם עגלות תינוקות.

.iiiפגיעה עמוקה ביותר יחוו תושבים הנוסעים ברכב. מוסדות התכנון מקדמים מגה-

פרויקטים בידיעה מלאה שאין לכבישי השכונה כושר נסיעה לכמות המכוניות שתתווספנה מכוח הפרויקטים. הם מצדיקים זאת באמירה לקונית שכולם יסעו בתחב"צ. הכרעה סתמית זו בעייתית ביותר מכמה בחינות:

ראשית כל, הכרעה שכולם יסעו בתחב"צ ללא בחינת קיבולתיו הינו אבסורד. על פי אמירותיו של מנכ"ל מינהל תכנון רפי אלמליח יגיעו כל אמצעי התחבורה בעיר, קיימים ועתידיים, ל”capacity full” עד .2030 אם כך, אין דרך כלשהי שכולם יסעו בתחב"צ אפילו ברמה התיאורטית.

שנית, הציפייה אינה מתיישבת כלל עם התכנון המפורט שמקדמים במגה-פרויקטים.

כל אחד מהתכניות כוללת מקום חניה צמוד לדירות החדשות. חלק כמו תכנית זו, כרוכים בסלילת כבישים חדשים לשרת את ציבור הדיירים החדש. וחלק כגון תכנית זו אינם נמצאים כלל על קווי רק"ל או תחנות עתירות אוטובוסים. כל אלו מעידים על כך שמוסדות התכנון עצמם ערים לעובדה שאין שום בסיס אמיתי להכרזה שכולם ייסעו בתחב"צ.

שלישית, תחב"צ לא תמיד משרת את צרכיהם של תושבים ויש לכך הרבה סיבות לגיטימיות: חלק מהתושבים נוסעים ליעדים שאינם נמצאים על תוואי הרק״ל. חלק מהנוסעים מוגבלים פיזית. חלק נוסעים עם חבילות כבדות או ציוד מקצועי כבד או מסורבל. חלק מהנסיעות מרובות תחנות ועוד. לעיתים, התחבורה הציבורית לא רק לא נוחה אלא גם לוקחת פי 4-5 יותר זמן, מה שמוסיף לחץ לחיי תושבים אשר גם היום חיים על דקות. כל זה בלי לדבר על העובדה שהרק"ל עוד לא נבנתה בשכונה ואין תאריך ברור לחנוכת הקווים החדשים.

הציפיה גם אינה מתיישבת עם יעדיה (השאפתניים של תכנית האסטרטגית של משרד התחבורה אשר דיברה על יעד בירושלים של הורדת אחוז הנסיעות ברכב פרטי מ-%51 מכלל התנועה עד %25 מהכלל.2 (ראו'יעדיפיצולנסיעותלתנועהמקיימת בישוביםבישראל'משרדהתחבורהוהבטיחותבדרכים,.)2012 מעולם לא דיבר אף גורם 2 מתוך התנועה המוטורית בלבד, היעד הינו הורדה מ-%76 מכלל מתנועה המוטורית ל-%.42 על הורדת אחוז הנוסעים ברכב פרטי ל-0 ! ציפייה כזו גם אינה מתיישבת כלל עם ניסיונם של ערים אחרות בעולם בהוספת רק"ל. המחקרים מראים שתוספת של רק"ל לעיר אשר קיימת בו תחב"צ מורידה את כמות המכוניות שבכביש ב-%,7 ולא %.100 (ראו בעניין זה :

mid-size from evidence Empirical ?externalities traffic reduce systems rail light Do ,Environment and Transport :D Part Research Transportation ,’cities european )https://doi.org/10.1016/j.trd.2021.102731 ,2021 March ,92 Volume וחשוב מכל, הכרעה סתמית שכולם ישנו את הרגלי הנסיעה שלהם מתעלמת התעלמות מוחלטת מזכויותיהם של תושבים לבחור. תושבים מתרעמים על ניסיונות רשויות התכנון להכתיב את חייהם בפיאט תוך קביעת מציאות בשטח של כבישים שאינם מתפקדים.

בעיות בהתנהלות – קידום אג'נדה באמצעים פסולים

55. מעבר להשלכות ההרסניות הצפויות של התכנית, קיימת גם בעייתיות מובהקת באופן

ההתנהלות של הרשות המקומית ומוסדות התכנון בקידום האג'נדה שלהם לשינוי שכונת גוננים.

אפליה לרעה של השכונה – ללא דיון ציבורי

56. תכנית זו הינה חלק ממגמה כוללת, הלכה למעשה, אשר מפלה לרעה את השכונה.

לאור המגה-פרויקטים המקודמים וכן על סמך שמועות ושרידי מידע שמגיעים לתושבי השכונה דרך יזמים, מארגנים ו"מעאכרים" למיניהם: הולכת ומתבהרת תמונה לפיה שכונת גוננים סומנה על ידי העירייה באופן מיוחד – ליחס מפלה הן מבחינת צפיפות והן מבחינת גובה הבניה – הכל ללא שום תהליך מוסדר.

57. קידום פרויקטים עצומים כגון תכנית זו במקביל יוצר תחושה ברורה שהתקבלו החלטות

מרחיקות לכת בעיריית ירושלים לגבי השכונה, ללא שיתוף הציבור, וללא תהליך או דיון ציבורי – החלטות לפיהן תיהרס השכונה הקיימת ותוחלף בשכונה מסוג אחר לגמרי:

במקום שכונת מגורים של משפחות עם חיי קהילה פוריים, שכונת מגדלים יקרים בהם דחוסים תושבים זמניים בניכור עירוני. כאמור, הבניה המתוכננת בפרויקטים שנמנו לעיל אינה תואמת לא את סגנון הבניה הקיים בשכונה ולא את זה המשתקף בתכנית האב שלה. וחרף זאת, לא היה שום הכרזה על מדיניות אחרת כלפי השכונה ואין זה תקין לקדם מדיניות סודית, קמעה קמעה, בלי להעניק הזדמנות אמיתית להתנגד אליה ברמה הכוללת.

58. לא זו אף זו, מדובר ביחס מפלה במובהק. אין הלימה בין הפרויקטים המתוכננים לשכונת

גוננים לבין אלו שמקודמים בשכונות הסומכות של בקעה, קטמון הישנה ועמק רפאים.

בשכונות הסמוכות (שהינן בעלי אשכול סוציו-אקונומי דומה) נוטים להגביל את הבניה הן מבחינת הצפיפות והן מבחינת גובה הבניינים. מסתמן כי בשכונות אלו ישנו רצון אמיתי לשמר את הצביון וסגנון החיים הקיים תוך כדי עיבוי מתון של הבנייה, בעוד שבשכונת גוננים מקודמים פרויקטים עצומי היקף בלי התחשבות או מחשבה, וללא הכרה בערכים לשימור או הבטחת איכות המרקם העתידי. התכנית המוצעת מהוה חלק מיישום זוחל של מדיניות מפלה לא מוצהרת, עליה לא ניתנה הזדמנות לתושבים אפילו להתנגד ובמצב דברים אלו, לא יהיה סביר לאשר אותה.

59. המגה-פרויקטים הם חלק מאג'נדה כללית לצופף את השכונה באופן שסותר את כל

המוסכמות ועקרונות שבבסיס תכנית האב – הן מבחינת סגנון הבניה והן מבחינת רמת הציפוף. כמתואר לעיל, אג'נדה זו צפויה לשנות את השכונה ללא היכר ולפגוע פגיעה עמוקה באיכות החיים של התושבים. היא גם מקודמת תוך ציפייה מצד מוסדות התכנון שהתושבים ישנו את הרגלי החיים להתאים את עצמם למציאות החדשה – בהיבטים כלכליים, חברתיים, וסביבתיים. מצפים שהתושבים יתחילו לגור בעירוב שימושים, יצרכו את מוצריהם לא במע"ר אלא בסמוך לבית, ישביתו את המכונית הפרטית, יסתפקו בפחות אור שמש, ישלמו יותר על תחזוקה הבית, יגורו באתר בניה מתמשך ועוד ועוד.

60. כל זה מקודם כאמור ללא שום דיון ציבורי מול התושבים.

61. וידגש: אין רמה בסיסית ביותר של שקיפות האג'נדה. מוסדות התכנון אף לא טורחים

ליידע את התושבים על תוכניותיהם הכלליות לשכונה לפני שמקדמים תכניות ספציפיות.

כאשר פונים תושבים בשאלות, הם זוכים לתשובות מעורפלות או הזמנה לפנות לפי חוק חופש המידע. עד היום טוענים מוסדות התכנון באופן הזוי כי הם מקדמים את תכניות המגה-פרויקטים "בהתאםלתכניתהאב". כך לדוגמא בתכנית נשוא התנגדות זו נטען:

"לאחר בחינת מסמכי התכנית, ושמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה

המקומית,הוועדה התרשמהכימדוברבתכניתאשרתואמתאתמדיניותהוועדה

להתחדשותעירוניתואתעקרונותתכניתהאבלשכונה."(מסמךהחלטותועדהלהתחדשות

עירוניתבדיוןעלהפקדתתכניתזו,)13.6.22

62. כפי שמתואר לעיל, תכנית האב גוננים מציעה מבנים של 5 קומות בפינוי בינוי + 2 קומות

נוספות בנסיגה מהכביש והיא מבוססת על החלטה ערכית לא לאפשר בניית מגדלים.

קשה עד בלתי אפשרי להבין את הבסיס לטענה שתכנית זו -הכוללתמגדליםמעל20 קומות - מקודמת בהתאם לתכנית האב. מדובר בטענה צינית ומטעה.

63. אין זה סביר כלל לצפות מתושבי שכונה כולם לשנות את סגנון החיים שלהם ולספוג

פגימה מובהקת כזו בחיי היומיום ללא דיון ציבורי של ממש. כמו כן, אין שום הצדקה להיעדר שקיפות מול התושבים בעניין האג'נדה האמיתית הסמויה ולא מוצהרת לשכונה.

היעדר ראייה כוללת לשכונה

64. כאמור, תכנית האב של השכונה מציעה מסגרת כוללת להתחדשותה. אך כיום, מעדיפים

מוסדות התכנון להתעלם התעלמות מוחלטת מתכנית האב. במקום, מקדמים אלו סדרה של מגה-פרויקטים עצומים אשר נבחנים כל אחד לגופו בהתאם לאג'נדה רופפת, בלי שום ראייה כוללת לשכונה.

65. בתגובה לתלונות התשובים בעניין, מינתה העירייה "פרויקטור שכונתי" אשר אמור לאסוף

נתונים ולהמליץ המלצות בעניין פרוגרמה, נוף ותנועה. לכאורה מדובר במהלך ראוי אשר יכול לתרום להבנה מעמיקה של כושר הנשיאה של השכונה וקידום תכניות התואמות כושר נשיאה זה.

66. אך, חרף פוטנציאל זה, מינוי צוות הפרויקטור הפך לחסר משמעות. ההעירייה לא העניקה

לו שום סמכויות להגביל את היקף הציפוף על מנת להתאים את הבניה לקיבולת של תשתיות, כבישים, שטח חום או שטחים פתוחים. יתרה מזו: העירייה לא חיכתה כלל למסקנותיו או ממצאיו של הפרויקטור טרם קידום מגה-פרויקטיים אשר מעמיסים על כלל המשאבים המשותפים של השכונה.

67. נמצא שתהליך אשר יכל להוות בסיס לעדכון תכנית האב על מנת להבין את קיבולת

השכונה אינו אפקטיבי כלום והינו לפרוטוקול בלבד. גם מבחינת הפרוטוקול, התהליך

לוקה בחסר: עד היום, גורמי העירייה אינם מוכנים לשתף את כלל הממצאים של

הפרויקטור עם התושבים ועם המינהל הקהילתי.

68. יוזכר כי בהתאם להחלטת מינהל תכנון מיום ,8.4.19 העירייה נדרשה להכין פרוגרמה

חדשה לכל השכונות בהן עוברת הרק"ל: "הוועדהקוראתלעירייתירושליםלערוך

עדכוןשלהפרוגרמותהשכונתיתלצרכיציבורבהתאםלתוספתיח"דהצפויה[מכוח

מדיניותרק"ל]". למיטב הידיעה, גם עדכון כזה טרם בוצע בצורה מסודרת. במקום, ממשיכים מוסדות התכנון לקדם תוכניות אשר אינם מבוססים על שום ראיה כוללת.

69. היעדר ראייה כוללת (או ליתר דיוק זריקה לפח של תכנון כולל לטובת תכנון נקודתי של

מגה-פרויקטים) הינו מתכון להרס שכונתי מתמשך וכרסום המשאבים המשותפים שבשכונה. יש לעצור את קידומם של כל המגה-פרויקטים עד לגיבוש ואישור של תכנית כוללת לשכונה הנותנת מענה לכלל תושבים.

אין מדיניות קוהרנטית

70. לא זו לבד שאין ראייה כוללת, אלא שאין בכלל מדיניות קוהרנטית. במציאות של

היום, גורמים בעירייה אינם מסוגלים לענות על שאלות בסיסיות ביותר כמו: כמה אחוזי בניה ניתן לקבל בפינוי בינוי במגרש זה? כמה קומות אפשר לבנות? ואיפה? איזה הפרשות צריך להפריש (מבונות ולא מבונות)? כמה שטח חייבים להקצות כשטח מסחרי אם בכלל?

71. במצב של תכנון תקין, יכולים בעלי דירות לבררמראש את זכויות הבניה במגרש שלהם

תוך עיון בתכניות בניה או תוך בירור פשוט. הם יכולים אף לברר מראש איזה אגרות, מיסים והפרשות עליהם לשלם על מנת להוציא היתר בניה. זה רחוק מאוד ממציאות של ימינו.

72. לבעלי דירות בפרויקט מעין זה אין כלים לברר מראש את הזכויות שיוענקו לבניין שלהם.

כל עניין זכויות הבנייה נסגר בפגישות סגורות בעירייה עם מארגנים ויזמים. אלו מתגאים בפני בעלי דירות על יכולתם "לפרוץ תכניות אב" ולהוציא "את המכפיל המקסימלי"

לפרויקט. לפגישות הסגורות הללו לא מוזמנים תושבי השכונה ואפילו לא בעלי הדירות במתחם עצמו. השיקולים לקביעת הזכויות בפגישות אינם ברורים ושקופים – אין מפתח ל"הפרשות המבונות" או ל"מכפיל". היזמים משדרים לתושבים שזכויות הבניה בפינוי בינוי נקבעים דרך פרוטקציה, קשרים, שרירות, ו/או מסחרה של מטלות יזם מול העירייה. אין

זה מצב תקין כלל, בוודאי בפרויקטים בסדר גודל זה.

73. נוצר מצב של תוהו ובוהו תכנוני בו העירייה והועדה מקדמים תכניות אשר "ראויות"

בעיניהם, ללא שום הגדרה למונח. אין בסיס סטטוטוטרי קיימת לאף תכנית, כולל תכנית נשוא התנגדות זו. מקודמים פרויקטים המונגדים להיגיון הבסיסי המעוגן בתכניות האב או במסמכי מדיניות בסיסים של מינהל תכנון עצמו (לדוגמא: לפעמים מעניקות יותר זכויות בניה דוקא במגרשים שאינם על קו הרק"ל).

74. אי וודאות תכנונית מסוג זה גוררת אחריה תחושה קשה בקרב הציבור ומשבר אמון

ברשויות. במציאות זו רווחת התפיסה שהמגה-פרויקטים מקודמים בהתאם לשיקולים לא תכנוניים לפי מניעים פוליטיים או הון שלטון. למותר לציין כי אי ודאות זו גם משפיעה על שוק הדירות למכירה. אנשים מהססים לקנות דירות כאשר המצב התכנוני של החלקה וחלקות הסמוכים מצוי בספק מובהק.

קידום תכניות על פי שיקולים כלכליים ולא תכנוניים

75. בהיעדר כל בסיס תכנוני אחר, נהוג כיום בעיריית ירושלים לקבוע זכויות בניה בהתאם

לשולי הרווח של היזם כמשתקף בשמאות לפי תקן .21 אבל תקן 21 מעולם לא נועד להיות כלי לבחון כדאיות תכנונית. אמנם ראוי לוודא שקיימת היתכנות פיננסית לפני שמוציאים היתר לכל פרויקט, אך ברור כי היתכנות פיננסית כשלעצמה אינה הופכת פרויקט למתאים מבחינה תכנונית. ייתכנו פרויקטים המתאימים מבחינה תכנונית אשר אין להם כדאיות כלכלית או ההיפך.

76. תקן 21 אינו בסיס תכנוני לשום דבר. בתקן 21 נבחנים אך ורק ההיבטים הכלכליים של

פרויקט. הוא אינו מגלם שיקולים תכנוניים כלשהם של התאמת הפרויקט לעיר, לשכונה או למגרש ולכן לא תקין לראות בתקן זה עילה תכנונית לאישור פרויקט. השימוש בתקן 21 ככלי לקביעת זכויות בניה עומד בסתירה מוחלטת לראייה תכנונית סדירה שאמורה לדאוג לתכנון עירוני שמטיב עם העיר ותושביה.

אף אחד אינו בוחן את ההשלכות המצטברות

77. בשל סירובם של מוסדות תכנון לערוך תכנון הוליסטי לשכונה, אין מסגרת מוסדרת

לקחת בחשבון את האפקט המצטבר של כל המגה-פרויקטים יחד.

78. היום, מקדמים במקביל ובנפרד בשכונה שורה ארוכה של פרוקטים עצומי היקף, כולל:

• תכנית ,101-0778035 לבניית 308 יחידות דיור + 58 דיוריות (תכנית זו)

• תכנית ,101-0944512 לבניית 439 יחידות דיור + 84 דיוריות • תכנית 101-0798306 - לבניית 93 יחידות דיור

• תכנית 101-0857086 - לבניית 270 יחידות דיור (כבר אושר)

• תכנית 101-0926105 - לבניית 85 יחידות דיור

• תכנית 101-0836809 - לבניית 1226 יחידות דיור • תכנית 101-0515635 - לבניית 164 יחידות דיור (כבר אושר)

• תכנית 101-1025295 - לבניית 210 יחידות דיור

ועוד הרבה תוכניות נוספות, כולל שתיים שהעבירו חרף התנגדותם הנחרצת של בעלי הדירות עצמם:

• תכנית 101-0110510 - לבניית 273 יחידות דיור

• תכנית 101-0112557 - לבניית 242 יחידות דיור

79. כל אחד מהמגה-פרויקטים הללו נבחן כאילו הוא קיים בוואקום ללא האחרים. באופן זה,

נשמט מעיני מוסדות התכנון והציבור תמונה אמיתית של אימפקט של המגה-פרויקטים על השכונה בהיבטים קריטיים המשפיעים ישירות על איכות החיים של כלל התושבים.

כך למשל לעניין הצללה, איכות אויר, משטרי רוחות, קליטת תשדירי תקשורת ועוד.

80. כאמור, בהיעדר בחינה של כושר נשיאה של השכונה וקביעת תקרת למקסימום ציפוף,

גם אין מסגרת אפקטיבית לבחינה ועדכון של תשתיות ופרוגרמה לצורכי ציבור. המגה-

פרויקטים לוקחים ביס גדול מתוך המשאבים הציבוריים של השכונה מבלי שיש על זה פיקוח.

אין בסיס נתונים לבחינת התשתיות

81. גם בקשר התשתיות, לא קיימת בחינה אמיתית של כושר נשיאה במציאות של היום. זה

נכון גם ברמת הפרויקט הזה וגם מבחינת האפקט המצטבר של המגה-פרויקטים יחד.

82. בחינת התשתיות הינה בחשיבות עליונה. שכונת גוננים נבנתה בשנות ה-50 עבור עולים

חדשים ומפוני מעברות והיא נבנתה עם תשתיות מינימאליות ביותר. בגוננים א-ד/ו (מיקומו של תכנית זו ושאר המגה-פרויקטים המסומנים בסעיף )78 קיימים 14 כבישים בסה"כ, כאשר רק חמישה מתוכם (אליעזר הגדול וקנאי הגליל לכיוון צפון-דרום ויוסי בן יועזר ויהודה הנשיא/יוחנן בן זכאי לכיוון מזרח-מערב ומעגלי יבנה) הינם דו-סטריים לכל אורכם. אלו עמוסים בפקקים בשעות שיא ובשעות פיזור ואיסוף ילדים. לשכונה מתוכנן קו רק"ל שעוד לא התחילו את העבודות עליה ואשר רוב המגה-פרויקטים אינם מתוכננים לאורכה.

בשכונה אין אף נתיב תחבורה ציבורית אחד.

83. מערכות החשמל והביוב בשכונה עמוסים גם הן. קו החשמל שמשרת את השכונה הינו

הבעייתי ביותר בכל מערב ירושלים עם הכי הרבה הפסקות חשמל ממושכות. כמו כן, יש דליפות ממערכת הביוב ובעיה בניקוזים.

84. תוספת משמעותית של מאות יח"ד לשכונה צפויה להעמיס עוד יותר על תשתיות אלו.

כלל לא ברור אם קיימת קיבולת לרמת צפיפות שכזו בשכונה ובמה העניין כרוך. אם קיימת היערכות כוללת לשדרוג תשתיות השכונה, הרי העניין לא שותף עם ציבור התושבים. במידה ולא קיימת היום קיבולת כזו, יהיה צורך לצמצם את מספר היח"ד הנוספות בהתאם (או למצער להתנות את אישור הפרויקט ביישום מקדים בפועל של פתרונות) על מנת לא הביא לקריסתן של תשתיות שגם כיום אינו מתפקדות כראוי.

85. משיחות עם נציגים בכירים בעיריית ירושלים עולה כי אגף התכנון מודע לכך שתשתיות

השכונה של היום אינן מסוגלות לשאת את גידול האוכלוסייה המתוכנן בפרויקט זה ודומיו. נדמה שאין תאריכי צפי או תכנון מסודר לעדכון התשתיות והעירייה מסתפקת בלהציג נתונים לגבי צפי ציפוף בפני הגופים הרלוונטיים ולקוות שיעמדו במשימה. מדובר במתכון ברור להרס.

86. כאמור, מינתה העירייה צוות של פרויקטור אשר אמור לאסוף נתונים בהקשר של תנועה.

אך העייריה כלל לא חיכתה למסקנותיו לפני שהיא המליצה על הפקדת שורה ארוכה של מגה-פרוקיטים בשכונה. יוצא שהמלצות להפקיד תכניות ענק ניתנו ללא שום בסיס נתונים אמיתי לגבי קיבולת השכונתי מבחינת תשתיות.

87. נכון להיום, הוועדה המחוזית מתנערת מאחריותה לבחון את ההיבטים הללו, הן ברמה

השכונתית והן ברמת התכנית הבודדת. כאשר מעלים תושבים טענות בעניין כושר הנשיאה של התשתיות, הועדה נוטה להגיב שהסוגיות הללו יקבלו מענה במעמד ההיתר על ידי גורמים בעיריית ירושלים. גישה זו הינה חסרת אחריות ובאה על חשבון ציבור התושבים. לעיריית ירושלים אין מטה קסם שיכול לפתור בעיות אלו. יתרה מזו, לתושבים אין אפשרות להתנגד בשלב הוצאת היתרים ולכן הכרחי לעגן החלטות הקשורות לניהול חיים בתקופת הביניים כבר במסגרת תהליך התב"ע.

88. הועדה המחוזית מעידה על עצמה שתפקידה "לדוןבתכניותמתארמקומיותותכניות

מפורטות ובנושאים תכנוניים עקרוניים". סוגיות של כושר נשיאה של תשתיות הינן "נושאיםתכנונייםעקרוניים". במקרים מעין פרויקט זה בהם בולט שהמלצת העירייה הראשונית לועדה לא לקחה בחשבון את מכלול השיקולים, הרי שמאחריותה של הועדה המחוזית למנוע השבתת שכונה ולהתנות את אישור כל תכית בתנאים עקרוניים בהקשר תשתיות השכונה. אין הצדקה לאשר את תכנית ללא בחינת סוגיות אלו בטענה שהן תיפתרנה ע"י העירייה לבדה.

89. יש צורך מובהק בבחינה אמיתית של כושר נשיאה של השכונה מבחינת תשתיות כתנאי

מוקדם לציפוף. יש לדרוש מהעירייה לחכות עד לקבלת תמונת מצב אמיתית ורק לאחריה לקבל החלטות על רמת הצפיפות המקסימאליות לשכונה לאור קיבולותיה. במידה וקיבולת השכונה צפויה להתרחב בשל שדרוג מערכות/תשתיות, חנוכת רק"ל, תוספת מוסדות ציבור או הכשרת שטח אפור לשטח ירוק – יש לדרוש את השלמת פעילויות אלו ועדכון תמונת המצב קודם למתן אישור לתכניות עצמן.

90. כמו כן, חובה לשתף את בסיס הנתונים עם הציבור הרחב מיד לאחר איסופם. הסתרת

הנתונים פוגע בין היתר ביכולתיהם של התושבים להגיש התנגדויות מפורטות בהתאם לזכויותיהם על פי חוק התכנון והבניה.

יעדי ציפוף רנדומאליים ולא מאוזנים

91. בשיחות עם נציגי העירייה רמזה הנ"ל כי היא קבעה יעדי ציפוף מינימאליים לשכונה,

יעדים אשר אינם מבוססים על כושר הנשיאה או על תכנית האב. יעדי ציפוף אלו הינם חלק מהאג'נדה הלא מוצהרת אשר מקדמת העירייה לשכונה בניגוד לתכנית האב.

92. יעדי ציפוף מינימום אלו הינם דרמטיים. בעוד במצב הקיים קיימת ציפוף לקמ"ר של

11,884 נפשות, נדמה כי קבעה העירייה יעד מינימום של 30,000 נפשות – כמעט פי 3!

93. יעד ציפוף זה מתבסס כנראה על תמא )4(35 אשר אושרה גם הוא ללא דיון ציבורי. יעד

מינימום של 30,000 נפשות לקמ"ר בערים הגדולות הינו בלתי נתפס כמעט - הן לנוכח הציפוף הנוכחי בערים אלו והן לנוכח ממוצע ציפוף בערים גדולות בעולם.3 על מנת להגיע לרמת ציפוף שכזו, צריך להכפיל את אוכלוסיית ירושלים ותל-אביב בערך פי ,4 את חיפה בערך פי ,7 ואת באר שבע יותר מפי .10

94. אך גם אם קיימת הנחיה לבנות שכונות חדשות ברמת ציפוף כזו, הרי ברור שאין כוונה

לצופף שכונה קיימת מעבר לקיבולת שלה. לשכונת גוננים אשר הוקמה בעשור הראשון לאחר קום המדינה אין כושר נשיאה לציפוף בסדר גודל כזה כפי שניתן לראות בתקנון תכנית האב של השכונה.

95. עוד יצויין כי ככל שרואים צורך לצופף את העיר ואת השכונה, מן ההכרח לקדם את

הציפוף באופן שמטיב עם ציבור התושבים ככלל ולא על חשבונם. כפי שמתואר, קידום הציפוף במסגרת המגה-פרויקטים אינו מביא תועלות ציבוריות וגובה מחיר כבד מבחינה 3 קיים כמובן גיוון ברמת הציפוף של ערים הגדולות בעולם, אך 30,000 נפשות/קמ"ר הינה הצעה קיצונית, ובוודאי בתור מינימום. כך למשל, הציפוף נפשות לקמ"ר בלונדון = 5,598 / שיקגו = 4,656 / נו יורק סיטי = /11,313 ברלין = /4,126 ברצלונה = .16,000 גם פריז הידועה כעיר צפופה במיוחד עומדת על 20,000 נפשות לקמ"ר.

כלכלית, חברתית וסביבתית. קיימות דרכים אחרות לצופף את העיר באופן שדוקא מטיב עם התושבים, ולא רק עם יזמים.

96. לדוגמא: ניתן לאפשר לתושבים להוסיף יח"ד לבתים קיימים. במהלך עשורים ביקשו

תושבי גוננים רשות מעיריית ירושלים להוסיף יח"ד עבור ילדיהם ונתקלו בסירוב. העירייה מצידה טענתה שהתשתיות לא יכולות לשאת בעומס (שיקול שכנראה ירד מסדר היום במסגרת קידום המגה-פרויקטים). בנוסף, ניתן לאפשר לבעלי דירות גדולות לחלק את דירותיהם בדומה למדיניות הדיוריות שמאפשרים ליזמים במגה-פרויקטים. שתי הצעות אלו יש בהם כדי להביא תועלות אמיתיות למשבר הדיור בשכונה. אך עד היום, העירייה אינה שוקלת לאשר אותן ומגדירה אותן "הצעות בעייתיות".

97. ודוק: החיבור בין פינוי-בינוי לצורכי חיזוק מבנים לבין יעדי ציפוף עירוניים אינו מתבקש

ויוצר עיוותים קשים בשטח. במקום לקדם ציפוף מאוזן בעיר ובשכונה, העירייה מתמקדת דווקא בשיכונים היכן כבר נמצאת בנייה רוויה ומקדמת שם ציפוף נקודתי אקוטי בפינוי-

בינוי. כתוצאה, נוצרים פרויקטים לא מידתיים אשר אינם תואמים את אופי השכונות ואשר מעמיסים על שכונות שלמות בשל היקפם. על אף זכויות הבניה העצומות שמעניקים ליזמים ועל אף הענקת זכויות עודפות לצורך הטלת מטלות ציבוריות על היזם (בניגוד לפסיקת "דיור יוקרה"), ככלל המגה-פרויקטים עדיין לא נותנים מענה פרוגרמטי לציפוף שהם יוצרים. יוצא שמיעוט פרויקטים משיגים יעדי ציפוף אבל באופן שמנצל את כל כושר הנשיאה של השכונות ובאופן שאינו מקדם אינטרסים מובהקים כגון פתרון משבר הדיור.

98. האינטרס לחזק מבנים ספציפיים מפני רעידות אדמה הינו אינטרס ציבורי אחד מני רבים.

הצורך ביצירת דיור בר השגה הינו גם הוא אינטרס ציבורי, אינטרס ציבורי מובהק. הציפוף העירוני נועד דווקא לשרת מטרה זו של הורדת מחירים. קידום ציפוף במסגרת המגה-

פרויקטים אינו מקדם אינטרס זה בכלל. יש להפריד בין סוגיית חיזוק מבנים לבין סוגיית הציפוף העירוני ולקדם ציפוף שמיטיב עם אינטרסים ציבוריים כלכליים, סביבתיים וחברתיים של כלל הציבור. ויש לוודא מראש שהציפוף מקודם באופן שתואם את כושר הנשיאה של העיר, מבחינת מיקומו והיקפו.

99. הצורך בחיזוק מבנים ניתן לקדם בדרכים שונות, כולל תמא .)1(38 בתכנית נשוא

התנגדות זו אין זה סביר שלא נבחן אופציה של תמא )1(38 במתחם כאלטרנטיבה לפינוי בינוי. פתרון זה כרוך בתוספת הרבה יותר קטנה של יח״ד, הינו הרבה יותר ידידותי לסביבה, אינו כרוך בשינוי צביון המתחם או אופי הבניה, ואינו כרוך בהריסת ערכי טבע שכונתיים. כמו כן, תמא 38 אינו כרוך בפגיעה קשה באיכות החיים של התושבים מסביב, אינו יוצר חותם צל על המבנים והפארקים, מעמיס פחות על התשתיות, ואינו מנצל את הפרוגרמה השכונתית באופן שחוסם את יישומה של תכנית האב בבניינים האחרים שבשכונה.

חוסר התחשבות בתושבי השכונה

.100 כפי שמוסבר לעיל, קיימת רגישות גבוה בגוננים בנושא המגדלים, רגישות אשר קיבלה מענה בתכנית אב השוללת אופציה של בנייה לגובה וקובעת טיפוס בניה של 7 קומות האמור לשמור על אופיה ופניה של השכונה.

.101 מקודמת היום סדרה של מגה-פרויקטים של מגדלים בשכונה (כולל תכנית זו)

אשר סותרים את עקרונות תכנית האב. את אלו מצדיקה העירייה באמירה צינית שהיות והמגרשים הוחרגו מטיפוס הבנייה הספציפי המוצע בתכנית האב, הרי טכנית קיים צ'ק פתוח לקדם בהם בניה מכל סוג שהוא.

.102 גישה זו מתעלמת מרצונם של רוב המכריע של תושבי גוננים לגבי אופי השכונה ועושה צחוק מעצם קיומו של תכנית האב.

.103 כאשר תושבים פרסו את הסוגיה הזו בפני חוקר הועדה המחוזית, נתקלנו בגישה עוד יותר מזלזלת הכופרת בזכות הבסיסית של התושבים להשפיע על עתיד שכונתם:

"איןלתושביהשכונהזכותקנויהכלשהיאבאשרלאופי/חזותהשכונה..."

(מסמךהחלטותועדהלהתחדשותעירוניתמיום,16.10.23עמ,.18תכנית)101-0944512 .104 גישה זלזלנית זו חותרת תחת ערכי תכנון אורבני מודרניים אשר שואפים למצב את "התושב במרכז". היא כופרת בשורה ארוכה של פסיקת בתי משפט אשר משייכת תפקיד מרכזי לתושבים בהליכי תכנון ובניה. והיא עושה לעג מכל המעמד של ועדות התנגדות. אין מקום לגישה מקוממת ומתנשאית זו במוסדות התכנון. על הועדה להסתייג הסתייגות מוחלטת מאמירות מעין אלו.

.105 לאור רגישות התושבים למגדלים, ברור שיש לבחון אלטרנטיבות שאינן מעוררות התנגדות נחרצת ואשר אינן סותרות את מוסכמות העבר. אך, בדרך כלל, אין בחינה של אלטרניטבות אמיתיות בועדה במגה-פרויקטים. כל האופציות המוצגות בפני הועדה הן כעיקרון גירסאות שונות של אותו מתחם: כולן כוללות ציפוף אקוטי בפינוי-בינוי, כולן כוללות בנייה מגדלית, ופחות או יותר באותו היקף זכויות בניה. לא נבחנות אלטרנטיבות אמיתיות כגון תמא 38 הכרוכות בהיקף ציפוף נמוך יותר. אפילו לא נבחנות אלטרנטיבות באותה רמת ציפוף אך במספר גדול של מבנים במספר קומות התואם את רגשות התושבים ועקרונות תוכנית האב. למעשה נבחנות רק אלטרנטיבות אשר פוגעות פגיעה קשה בנחלת הכלל.

.106 על הועדה המחוזית להפגין שהיא אינה אטומה לתושבים ולדרוש שינוי מרקם הבניינים בפרויקט זה - בהמרת הפרויקט לפרויקט תמא או בהמרת כל המבנים למבנים עד 10 קומות בהתאם לרצון המוצהר והנחרץ של תושבי השכונה.

שינויים דרמטיים ללא פיילוט

.107 מגה-פרויקטים מהסוג המקודמים בגוננים מקודמים במקביל במספר שכונות אחרות בעיר אשר 'זוכות' גם הן לאותו יחס במסווה של "התחדשות". פרויקטים אלו כרוכים בשינויים דרמטיים בשכונות וברמה גבוהה של אי-ודאות. לא ברור איזה אחוז מהקבלנים יפשטו את הרגל באמצע התהליך. לא ברור כיצד יתפקדו השכונות במהלך תקופת הבניה. ולא ברור מי יקנה את הדירות אם בכלל. ועוד כמה וכמה שאלות.

.108 הסיכונים בפרויקטים אלו כבדים והנעלמים רבי מספר. מדובר למעשה בניסוי בבני אדם. לאור מצב זה, לא ברור כיצד התקבלה החלטה לקדם את כלל הפרויקטים במקביל ולדלג על שלב של פיילוט כפי שנהוג בכמעט כל תחום.

.109 הצלחתם של פרויקטים אלו נשענת על רשימה ארוכה של הנחות יסוד מפוקפקות. בדרך היחידה לברר אם הנחות אלו נכונות היא ליישם חלק מהתכניות וללמוד את התוצאות.

.110 לאור כל זה, אין זה מתאים לקדם מעל 100 תכניות ענק במקביל בעיר. מספר לא מבוטל של התכניות כבר אושרו. יש להקפיא את שאר ההליכים וללמוד את התוצאות, במקום להמשיך לקדם עוד עשרות תכניות כאילו אין מחר. בדרך זו ניתן לאפשר לכלל הגופים ללמוד מה עובד ומה לא, לשמר את הטוב ולשפר את מה שנחוץ ולמנוע הרס מיותר.

טענות נוספות

יש צורך בעריכת בה"ת חוזר ומקיף

.111 מעולם לא נערך בה"ת מקיף לפרויקט זה כראוי. הפרויקט נשוא ההתנגדות מציע תוספת משמעותית של דירות לשכונה קטנה. כל הכבישים הגובלים את הפרויקט (רשב"ג, נהוראי, מעגלי יבנה, יוסי בן יועזר) הינם כבישים צנועים שנכון להיום סובלים מפקקים קשים בשעות שיא. במסגרת פרויקט זה ופרויקטים אחרים הסמוכים אליו מתוכנן שטח מסחרי חדש וגם תוספת של מוסדות חינוך, זאת מעבר לאלו שכבר ממוקמים בסמוך ממש לפרויקט עצמו. אין צל של ספק שהפרויקט יעמיס יותר על הפקקים הקיימים שכבר חוצים את הקיבולת של הכבישים.

.112 כידוע, המצב הפקוק הקיים אינו פוטר את היזם מעריכת בה"ת של התכנית המוצעת, אדרבא: המצב הבעייתי הקיים רק מחמיר את הצורך בעריכת בה"ת והצעת פתרונות לשיכוך העומס:

"...סףהתנועההנוצרת,שמעברלוישצורךבעריכתבה"ת,תלויבקיבולת מערכתהדרכיםבאזורהפרויקטובהיקףהתנועהבמערכתזו(כלומר,רמת השירותבמצבהקיים)...החישובמבוססעלהצלבהשלשנימדדים:גודל הפרויקט (מספר נסיעות נוצרות בשעת השיא) ומצב העומס במערכת התחבורה." (מתוך מדריך משרד התחבורה להכנת בה"ת, )2003 .113 בה"ת מקדים הוכנה לתכית זו בשנת .2020 במסגרתה, נבחנו 2 צמתים בשכונה בלבד. התכנית דאז הציעה תוספת של 192 יח"ד במסגרת התכנית. במתכונת הנוכחית, התכנית מציעה תוספת של 228 יח"ד + 58 בתי אב נוספים בצורת 'דיוריות'. מדובר בעלייה משמעותית בהיקף הציפוף המתוכנן, ומסיבה זו לבדה נדרשת בחינה מחדש של היבטי התנועה.

.114 אך הצורך בבחינה מחדש נובעת בעיקר מהעובדה שהבה"ת המקדים בחנה רק 2 צמתית והתבססה על תרחיש עתידי מופרך בו תכנית זו היא היחידה המאושרת בשכונה כולה. כפי שצוין לעיל, מקודמת סדרה של מגה-פרויקטים בסמוך למיקום תכנית זו. בגלל פרויקטים מעין אלו, על פי תחזיות של עיריית ירושלים, אוכלוסיית השכונה צפוייה כמעט להכפיל את עצמה עד ,2040 אך הבה"ת המקדים הבה"ת המקדים הניחה גידול של תנועה רקע של %15 בלבד עד .2035

.115 בחינת השלכות תחבורתיות אשר אינה לוקחת בחשבון את שאר התכניות (אשר נמצאות בשלבים מתקדמים יותר מתכנית זו בהליכי תכנון) הינה אבסורדית ומהווה הטעיה צינית של מוסדות התכנון. יש צורך בעריכת בה"ת חוזר אשר במסגרתו יש לקחת בחשבון את שלל התרחישים ולהציג נתונים אמיתיים לועדה לבחינה. כמו כן, יש לדרוש שהיזם יציע פתרונות מעשיים לשיכוך ההשפעות – כתנאי מקדים לאישור התכנית.

.116 יוזכר כי תכנית זאת כלל לא נמצאת בסמוך לקו הרק"ל עתידי או נוכחי ועל כן, הצורך בבה"ת לשקף את השפעת התכנית על כבישי השכונה בוער ביתר שאת.

התכנית מעניקה זכויות מותנות לא פרופורציונאליות

.117 לפי מסמכי התכנית, היזם מקבל זכות לעוד 18 יח״ד כדי לממן קרן תחזוקה, כאשר הוא נדרש להפקיד סכום של כ-10 מיליון שח לטובת הקרן (6,050,000 + 4,790,000 = .)10,840,000 סכום שכזה אמור להיות מכוסה לפי חישוביו של היזם עצמו בתוספת של 5 דירות, ולא .18 [בהתנגדות האישית של היזם, ביקש הנ״ל לקבל תוספת של 2 דירות על מנת לממן היטל השבחה על סך 4.3 מיליון ש"ח אשר הוא חדל מלקחת בחשבון בתקן .21 כלומר: ההכנסות הצפויות ליזם מכל דירה תוספת על עומדות על 2.15 מיליון שח.] אין כל הצדקה להוסיף עוד 18 יחידות דיור לפרויקט כדי לממן הפרשה של 10-11 מיליון שח לקרן.

יש לקבוע תנאי להיתר בניה של חנוכה בפועל של רק"ל

.118 בשכונת גוננים מתכוננות עבודות של רק"ל. אלו אמורות להתבצע לאורך כל רחוב יהודה הנשיא/יוחנן בן זכאי במשך זמן ממושך וצפויות להפריע לזרימת התנועה ולצירי ההליכה לאורך אותו הכביש שהינו עורק התנועה המרכזי של השכונה. כאמור, ישנם בשכונת גוננים א-ד/ו אך ורק חמישה כבישים שהינם דו-סטריים לכל אורכם ואלו היום עמוסים ופקוקים. ביצוע פרויקט זה ושאר המגה-פרויקטים במקביל לעבודות הרק"ל עלול להביא למצב שהשכונה תהיה בלתי עבירה כמעט לחילוטין. הדבר צפוי להקשות במיוחד על תושבי השכונה עם מוגבלויות, נכים וקשישים אשר כבר חוששים כיצד יצליחו להתנייד במהלך תקופה שכזו. יש לחכות לאשר את הפרויקט עד להשלמת הביצוע או למצער, להתנות תנאי מפורש בהחלטת הועדה על הפרויקט שאין להוציא היתר עד להשלמת עבודות אלו. שלביות הביצוע באופן זה יקל על ההתניידות של תושבי השכונה ויצמצם בצורה מסויימת את ההפרעה של תהליך הבניה על חיי היום-יום של תושבים בזמן הקמתה.

סוף דבר, התכנית במתכונת המוצעת מקדמת אינטרסים צרים של יזמים ויחידים על חשבון הכלל. חיזוק 4 מבני מגורים נשוא תכנית זו הינו מטרה ראויה, אך נדרשים שינויים משמעותיים לתכנית על מנת שאינטרס זה לא יגבה מחיר כבד מהשכונה ומהעיר מבחינה כלכלית, חברתית וסביבתית. יש לצמם את היקפי הבניה המוצעים ולשנות את סגנון הבניה, כדי שיתאימו למדיניותהמוצהרת של מוסדות התכנון לגבי השכונה, ולא בהתאם למדיניותסודית אשר לא פורסמה בשום מקום ואשר מבקשת לשנות את אופי השכונה מקצה לקצה בניגוד לרצונם המוצהר והנחרץ של תושביה. המדיניות המוצהרת לשכונה מדברת על בניינים בני 7 קומות מקסימום, אוסרת על איחוד וחלוקה, ושוללת אופציה למגדלים.

יש לבחון אלטרנטיבה של תמא .38 במידה והיא אינה מתאימה, יש לשנות את תמהיל הבניינים בפרויקט זה באופן שלא יחרגו ממקסימום 10 קומות ולאפשר בהם רמת צפיפות התואמת את כושר הנשיאה האמיתית של השכונה על סמך בחינה אמיתית ואובייקטיבית ועל סמך בה"ת מקיף לאשר לוקחת בחשבון את שלל התרחישים הצפויים. יש לבטל את סלילת הכביש בסמוך לפארק המסילה ולפארק גוננים הפוגעים בערכי טבע עירוניים. כמו כן, יש לדחות את אישור הבניה עד לאחר יישום בפועל של פתרון תנועתי מספק, על מנת לאפשר התניידות תקינה בתוך השכונה ואת הכניסה והיציאה ממנה.

לאור האמור לעיל, מתבקשת בזה הועדה הנכבדה לקבל את ההנגדות ולתקן את הוראות התכנית כמפורט לעיל.

בכבוד,

ידידה וולף, עו"ד יוסף הולץ

חטיבת פיתוח

אגף תכנון

חטיבת פיתוח- אגף תכנון

05 פברואר 2024

לכבוד:

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים

שלום רב,

הנדון: התנגדות רכבת ישראל לתוכנית 101-0778035 פינוי בינוי מתחם נהוראי 5-11 ו-18-28

1. רכבת ישראל נמצאת ערב אישורה של תת"ל ,108 המשך קו הרכבת לירושלים קטע תחנת יצחק

נבון-תחנת החאן. תת"ל 108 הנה תכנית ליצירת מסגרת תכנונית להקמת המשך המסילה בירושלים וזאת על ידי הארכת קו רכבת הנוסעים הקיים עד לתחנת החאן, לרבות תחנה בצומת הרחובות קינג ג'ורג'-יפו על מנת לאפשר קישור יעיל לאמצעים אחרים להסעת המונים.

2. המדובר בתכנית לתשתית לאומית בעלת חשיבות מהותית למערך התחבורה הבין מטרופוליני של

מדינת ישראל והעיר ירושלים.

3. התכנית פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 106 ב לחוק התכנון והבנייה בתאריך 19.02.2024 ונמצאת

ערב אישורה.

4. רכבת ישראל מתעתדת לקדם תכנית להמשך תוואי המסילה מהחאן למלחה.

5. תוואי המסילה העתידית, עתיד לעבור מתחת לבינוי המוצע בתכניתכם.

6. גבולות התכנית המופקדת ותוואי המסילה העתידי המתוכנן על רקע תכנית פינוי בינוי מתחם

נהוראי מוצגת בתרשימים להלן.

רכבת ישראל, בנין הנהלת הרכבת, רחוב יוספטל 1 לוד, מיקוד ,7136801 ת.ד 757 לוד

חטיבת פיתוח

אגף תכנון

7. עפ"י התכניות שהופקדו, הבינוי המוצע בתכנית מתחם נהוראי חודר לתחום בו תידרש הפקעה

עתידית של רכבת ישראל.

8. התאום בין התכניות, טרם הפקדת התכנית בפועל, לא הסתיים.

9. רכבת ישראל מתנגדת לאישור התכנית עד השלמת התאום כאמור.

10. לחילופין נבקש לתקן את נוסח הוראות התכנית כך שיכלול את ההנחיות הבאות:

רכבת ישראל, בנין הנהלת הרכבת, רחוב יוספטל 1 לוד, מיקוד ,7136801 ת.ד 757 לוד

חטיבת פיתוח

אגף תכנון

א. בשלב התכנון המפורט וכתנאי לקבלת היתר בנייה יש לשמור על 15 מ' לפחות מרום

מנהרת הרכבת העתידית לבין תחתית הביסוס של פרויקט נהוראי.

ב. תנאי לקבלת היתר בנייה וחפירה יהיה קבלת אישור הרכבת לנושא הביסוס.

להבהרות אנו לרשותכם,

בברכה,

יונתן דולב

מנהל תכנון סטטוטורי

רכבת ישראל, בנין הנהלת הרכבת, רחוב יוספטל 1 לוד, מיקוד ,7136801 ת.ד 757 לוד 25 ינואר 2024

לכבוד

הוועדה המחוזית לתכðון ולבðיה מחוז ירושלים

ועדה ðכבדה,

הðדון: התðגדות עצמית -תכðית מס' 101-0778035 - התחדשות עירוðית מתחם ðהוראי / גוððים חברת שיכון וביðוי ðדל"ן והתחדשות אורבðית ייזום ðדלן בע"מ, יזמי תכðית שבðדון )להלן "התכðית המופקדת"(,מגישים בזאת התðגדות עצמית לתכðית המופקדת, בהתאם להוראות סעיפים 100 ו-103 לחוק התכðון והבðיה, התשכ"ה- .1965

בשðים האחרוðות הושקעו משאבים ומאמצים רבים בקידום התכðית שבðדון ואðו מברכים על הפקדתה ומקווים כי התכðית תאושר בקרוב וðיתן יהיה להוציאה אל הפועל.

בכדי להבטיח את מימוש הפרויקט באופן מיטבי ומוצלח, מתבקשת הוועדה הðכבדה להכðיס מספר שיðויים במסמכי התכðית כדלקמן:

א. זכויות תוספתיות מותðות – בהתאם למדיðיות הוועדה המחוזית בðושא זה והðחיה של לשכת

התכðון ושמאי הוועדה, מיום 23.10.23 לקביעת זכויות בðייה לצורך מימון קרן תחזוקה ארוכת טווח, במגדל הגבוה בתא שטח מס' 2 מבוקש מהוועדה כי תיðתן גמישות בתכðית לבðיית כלל שטחים אלו בתא שטח 2 באחד המגדלים או בשðיהם על פי חלוקה שתיקבע בהוצאת היתר הבðייה.

גמישות זו תאפשר ליזם לעמוד בהתחייבויותיו כלפי הדיירים, בו קיימת התחייבות בסעיף 12.1.1 לבðיית 2 בðייðים חדשים עד 28 קומות.

כאמור מבוקש לאפשר גמישות במיקום הזכויות בתא מס' 2 ולבטל בהוראות התכðית סעיפים 11,12

בהערות לטבלה מס': 5

כמו כן , אðו מבקשים לוודא כי חישוב הזכויות המותðות לקח בחשבון גם שטחי שירות מעל הכðיסה הקובעת ושטחי שירות חðיה מתחת לכðיסה הקובעת/חðיוðים ליחידות מגורים אלה.

ב. בהתאם להðחיית לשכת התכðון במייל מתאריך 12.11.23 ðקבע כי שיעור הכספים שיופקד בקרן

התחזוקה יהיה מוצמד למדד המחירים לצרכן, כפי שמצוין בהוראות התכðית בסעיף :6.12.6"שיעור הכספיםשיופקדבקרןהתחזוקהיהיהלפחות6,050,000₪עבורהמגדלהצפוðיבתאשטחמספר2ו-

4,790,000₪עבורהמגדלהדרומיבתאשטחמס'2צמודלמדדהמחיריםלצרכן".

בעוד שזכויות הבðיה שðקבעו משקפות את ערך הבðיה ðכון לתאריך הקובע ולא מתקיים בהם מðגðון של הצמדה למדד. מבוקש לקבוע מðגðון שיבטיחו התאמה בין שיעור הכספים שיופקדו וזכויות הבðיה שיתווספו.

ג. בהתאם לתיאומים שðעשו עם לשכת התכðון ויועץ התחבורה של הוועדה , קובעות הוראות התכðית

את הסעיפים הבאים:

• סעיף 6.1.1 קובע כי:"תðאיבהליךהרישוילהיתרבðיהראשוןיהיההגשתתכðיתפיתוחלשצ"פ, לדרךולמעבריםשבתחוםהתכðית,לרבותאישורתכðיתהסדריתðועהלכביש3מצומתאורðים עדהחיבורעםדרךמשהברעם,לאישורמהðדסהעיראומימטעמו".

• כמו כן, סעיף .6.10.4 קובע כי:"תðאילתעודתגמרלמגוריםבתחוםהתכðיתיהיהביצועבפועל שלמקטעאחדמכביש,34מתחוםהתכðיתדרומהעדדרךמשהברעםאומתחוםהתכðיתצפוðה עדצומתאורðים".

• סעיף6.2.5קובעכי"רמפתהכðיסהלחðיהתיקבעמכיווןכביש34בהתאםלמסומןבðספחי הביðויוהתðועה.תותרגמישותבמיקוםהכðיסהלחðיהובלבדשתתוכðןלאורךאותהדופן הרחוב".

• סעיף6.2.6קובעכי"רמפתהכðיסהלחðיה)מיקוםומפלסים(תתוכðןבהתייחסלתכðוןהעתידי שלכביש34"

על מðת להבטיח קידום התכðית בלא תלות של ביצוע דרך שðמצא מחוץ לגבולות הקו הכחול, ושליזם אין שליטה על מימושו, מבוקש לבטל סעיפים אלו מהוראות התכðית, וייקבע כי:

'תðאי להוצאת היתר בðיה יהיה תיאום הכðיסה למתחם עם מהðדס העיר או מי מטעמו.'

כמו כן, מבוקש להוסיף להוראות הביðוי, בסעיף 6.2 הוראה ðוספת, לפיה:

'תותרכðיסהזמðיתלפרויקטשתיקבעבאישורמהðדסהעיראומימטעמו'.

אולחילופיןלצייןכיðספחהתðועהוהביðויהיðומðחהלðושאהכðיסהמדרך.34

ד. על מðת לאפשר גמישות לתכðון המפורט, מבוקש לשðות את סעיף כ' בהוראות לטבלה 5 הקובע:

"יותרתוספתקומותבתתהקרקעלצורךעמידהבתקðיחðיה,באישוררכבתישראל".

ולאפשר כדלקמן:

'יותרתוספתקומותבתתהקרקעלצורךעמידהבתקðיחðיה,באישורמהðדסהעיראומימטעמו, ובתיאוםעםרכבתישראל'.

כאמור, יזמי התכðית פעלו בהתאם לדרישות הוועדה לתיאום עם רכבת ישראל בðושא, וכן התבצעו קידוחי קרקע וðערך דוח קרקע.

בפגישת התיאום האחרוðה שðערכה-14.9.21 סוכם הפתרון ההðדסי וðקבע גובה מיðימום/ מקסימום לחðיון התכðית.

בחתך המצורף ðיתן לראות כי מיקום הפורטלים המוצעים עי רכבת ישראל עובר רק בחלקו המערבי של התכðית מתחת לבðיה מרקמית בתא שטח מס 1 ועל כך אין כל מגבלה בתוספת קומות חðיה בתא מס :2

ה. מבוקש לעדכן את הוראת עיצוב מרפסות בתכðית, בסעיף .4.1ג..1א הקובע כי:

"מרפסותייבðובתחוםקוויהבðייןוככלהðיתןאחתמעלהשðיהובקוðטוראחיד"

כך שתחת הוראה זו , תיקבע הוראה לפיה:

'מרפסותייבðובתחוםקוויהבðייןויתאפשרומרפסותסוכה'.

ו. תקן 21 - התקן שהוגש לתכðית המופקדת הביא בחשבון פטור מלא מהיטל השבחה על כלל המרכיבים

הסחירים בתכðית מגורים, מסחר ותעסוקה. בהתאם למדיðיות הרשות המקומית ומועצת העיר הקובעת כי פטור מהיטל ההשבחה יחול על מרכיב מגורים בלבד, ðערך חישוב של שמאי התכðית בגין חבות היטל השבחה על מרכיב המסחר והתעסוקה המהווים חלק מפרויקט זה, וðמצא כי היטל ההשבחה הצפוי להיקבע עומד על 4.3 מלש"ח.

על מðת לשמור על רווח מיðימלי של %16 והיתכðות למימוש הפרויקט , מבוקש להוסיף לזכויות הבðיה בתכðית 2 יח"ד מגורים בשטח ממוצע של יח"ד בפרויקט+שטחי שירות וחðיה.

הוועדה הðכבדת מתבקשת קבל את ההתðגדות העצמית ולאשר תיקון מסמכי התכðית המופקדת כמבוקש.

בכבוד רב,

אורלי כרוב- שיכון וביðוי ðדלן בע"מ

איתיאל בן פורת- התחדשות אורבðית

העתק:

וועדה מקומית עיריית ירושלים

רן אוהב ציון- אהוד תייר עמק איילון, מðה"פ

טופס פירוט התנגדות

תאריך: 5.2.2024

שם פרטי: מזל שם משפחה: ביטון

מען המתנגד: נהוראי ,14 דירה ,9 ירושלים

הנחיות למילוי פירוט ההתנגדות:

• יש לפרט את ההנמקות להתנגדות, את ענינו של המתנגד בקרקע, בבנין או בפרט תכנוני אחר שהתכנית נוגעת בהם, והאופן בו פוגעת התכנית בענין זה.

• לתשומת לבכם:

- קובץ פירוט ההתנגדות יהיה פתוח לעיון הציבור הרחב.

- על כן, אין לכלול בפירוט ההתנגדות פרטים אישיים שאין ברצונך לפרסם כגון מספר זהות או מספר טלפון.

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

פירוט ההתנגדות:

אני הח"מ, מזל ביטון, מתנגדת לתוכנית 101-0778035 על כל חלקיה.

התוכנית הנ"ל משיקה לבית מגוריי ותשפיע לרעה ובאופו ישיר על איכות החיים שלי ועל ערך הנכס שבבעלותי.

טעמי ההתנגדות:

1. חניה – ברור מעל לכל ספק סביר כי מתחם שכזה יגרום לבעיה של חניה בשכונה, שכן גם אם מקצים

1-2 חניות לכל יחידת דיור הרי שהמבקרים של אותם דיירים עתידיים יגרמו לתפיסת כל מקומות החנייה הציבוריים בשכונה. נצטרך להחנות מרחק רב מהבית כפי שלמדתי מפרויקטים גדולים אחרים בירושלים.

2. פקקים – כמות הרכבים אינה מתאימה להיקף תשתיות התחבורה הקיימות בשכונה. ייקח המון זמן

להיכנס ולצאת מהשכונה בשעות הבוקר והערב.

3. זיהום – כמות כלי הרכב, המרכז המסחרי ובניית הפרויקט לאורך מספר שנים יביאו לזיהום ולכלוך

מתמשך בשכונה )אבק(.

4. הקמת מרכז מסחרי המוני – הדבר יגרום לרעש ולכלוך כתוצאה מעומס מבקרים. מה גם שאין צורך

במרכז מסחרי בכלל שכן הפרויקט נמצא במרחק הליכה מהאזור המסחרי העיקרי של תלפיות.

5. צביון השכונה – השכונה, שבה עוברים הרחובות רשב"ג ויוסי בן יועזר, מורכבת מעל לחמישים שנה,

מבתים נמוכים ובתים בגובה בינוני של עד 5 קומות בלבד. בניה שכזו לגובה תפגע באופי השקט של השכונה, באיכות החיים ובערך הנכסים בשכונה.

6. צפיפות- צפיפות יחידות הדיור החדשות יגרום לירידת ערך ודאית בערכי הנכסים בשכונה.

בשל נימוקים אלו הריני מתנגדת לאישור התוכנית במתכונתה הנוכחית ואבקש את צמצומה ההכרחי לשמירת איכות החיים וערך הנכסים מהם אנחנו נהנים כבר עשרות שנים.

מזל ביטון, נהוראי 14 דירה .9

בס'ד כ'ג אב תשפב

למינינם 21/8/2022

לכבוד

מינהלת התחדשות עירונית

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

מהנדס העיר ירושלים

מבקר המדינה

אדון גב' נכבדה,

הנדון: התנגדות לתוכנית פינוי בינוי גוש בינינים נהוראי 11/5/7/9/11/18/20/22/24/26/28

במענה לפנייתך מוגש בזה סיכום של כל הרקע והטענות לגבי התנהלות ההליך והתנגדות

התושבים.

נקדים ונדגיש כי מצורף למיכתבינו קטעי וידאו וקבצי אודיו המתעדים את התנגדות התושבים. כל דייר בשמו וכתובתו מתאר כיצד הוטעה על ידי היזמים ומביע את התנגדותו להמשך ההליך. עדויות מטרידות.שימעי עדויות של משפחות דירות הקרקע אומר להם שהגינות שלהם הם כבר שלו והוא יכול לעשות בהם כירצונו. שימעי את עדותו של אדון מאיר כהן שהיזם הבטיח לו ולכלל הדיירים שבשום אופן לא יהיה מרכז מסחרי.בבקשה האזיני למר חנן כהן שהיזם הודיע לו לאחר שכבר חתם לו ש דירתו תיקטן בשני חדרים!. בבקשה צפי והאזיני לכל העדויות. זה טוב ממלל ארוך שלי בנסיון לתאר את המצב. לפיכך אני דווקא מעוניין לקצר ולתמצת את טענותינו והשאר מצולם או מוקלט עבורך. בהמשך גם ייצג אותנו עו'ד בשם כל הקבוצה התגבשת וצריך לאמר גדלה מידי יום ככל שהתושבים מבינים עד כמה רימו אותם וכי הם כבר לא אדונים לעצמם. ורכושם וחייהם מנוהלים על ידי זרים תאבי בצע שלא לאמר נוכלים.

להלן טענותינו:

1. בשום מקרה לא נבחר וועד שייצג את הקבוצה. ליזם יש טענה שנעשו סוג של בחירות

באינטרנט. לידיעתך ל 90 אחוז מהדיירים אין אינטרנט ובקושי יודעים לתפעל סלולר. שמעתי ממך שבחנת דו'ח סוציאלי. אם כך את צריכה לדעת על הרכב התושבים. קודם כל כמה וותיקים מצד הגיל ואח'כ מצד ההשכלה. אין מה לדבר על ווטסאפ או אינטרנט. אותו צימרמן לקח את הובלת הנציגות מבלי שנבחר. ולא זו אלא שהוא גיסו של היזם! זאת נודע לנו לאחר ששכרנו שירותי חברת חקירות להבין מה הולך כאן. שכן הם הציגו מצג שווא בפנינו ובפועל ראינו שלא כך הדברים והיה ברור לנו שהם אינם נאמנים רק היינו צריכים הוכחות לחשדותינו.ואז הבנו מי באמת מנהל את העינינים ואת מסכת האינטרסים והאינטרסנטים.

2. לפני3 שנים בפברואר 2019 דורון כהן ויוסף יגאל שלחו אין ספור פעמים בקבוצת הוואץ אפ

אשר נפתחה לטובת הפרויקט כי אנחנו מעונינים במכרז קבלנים כמו שנהוג. וקיבלנו תשובה כי היו שני יזמים היזם הנוכחי ועוד יזם והנוכחי ניבחר כי הוא ניראה להם יותר טוב הכל מתועד בקבוצת הווטסאפ של היזם. וברור שלא היתה כאן שום בחירה.ושוב התרענו עד שהיזם הוציא אותי מהקבוצה ורק לפני כחודש ששכרנו חוקר פרטי אז הבנו את הכל.מי הנפשות הפועלות ואיך באמת הכל התנהל.

עוד נציין כי מאז נעשה לדורון כהן שיימינג, הנדסת תודעה, כאשר היזם מנסה בכל דרך לפגוע

בו ומפרסם מידע שיקרי על בניה לא חוקית כביכול שהיא המניע של דורון. עוד האשמה כזו זה

יגמר בתלונה במישטרה אנחנו נעלה מדריגה. הכל חוקי אצלינו, על הספר,ופתוח לכל לראות

(ויש לדורון את כל העדויות בצילומי מסך שנשלחו לדורון מדיירים שונים אשר היזם שלח להם

ובוא הוא אומר שדורון עבריים בנייה )

כל זה נעשה על ידי היזם כדי להסיט את תשומת הלב מהעיקר. והעיקר הוא ההשתלטות

והמחטף של אדם אותו לא ידענו ולא הכרנו על רכושינו תוך ניצול ופרשנות נבזית של החוק להלן

עדותו של נציג הדיירים המתנגדים החדש: אני, רוני דניז, נציג של המתנגדים מודיע לך בזה כי

חתמתי ליזם בעבר וכשהבנתי כמה הוטעיתי משכתי את חתימתי ואני מייצג עכשיו ביחד עם עוד שניים דורון כהן ו את קבוצת המתנגדים. המונה כרגע 27 חתימות מצורף קובץ חתימות.

רשימה שגדלה כל יום. לפיכך אני מתאר לך ממקור ראשון איך באמת התנהל ההליך. לכנס ראשון הגיעו הרבה דיירים. לכנס חתימות אולי היו 8 דיירים. הם הלכו על כן מבית לבית והטעו את כולם באמרם כי כולם חתמו וכי גם 'עמידר' חתם. שקר לא יאמן. אין חתימה של עמידר. ועוד הטעו אותם באמרם כי חתימתם אינה סופית והיא רק לצורך התקדמות ההליך ואם לא יהיו מרוצים מההצעות יוכלו למשוך את חתימתם. כרגע הם שכרו חברה שעוברת דירה דירה שמאיימת על התושבים שאם ימשכו את חתימתם הם יתבעו במאות אלפי שקלים. בהתחשב ברמה הסוציאלית של האנשים הם מאמינים לכל מילה ותפסו פחד.זה שימוש באמצעים פסולים ולא חוקיים שלא לאמר בריונות ממש.

3. בואי נדבר על ההבטחות: הבטיחו תוספת של 25 מ'ר על מה שיש ,הבטיחו שלא יהיה מרכז

מסחרי. הבטיחו 10 קומות סה'כ בניה. .בדקי בבקשה מה בפועל כוללות התוכניות. מגדלים בני 30 קומות. אנחנו לא רוצים לגור במיגדל. לא רק שהמנטליות שלנו שמרנית. אלא את יודעת כמה זמן לוקח לבנות מיגדל 30 קומות ומרכז עסקים? כמה זמן ניהיה בלי בית? כמה זמן ילדיינו לא יתחנכו? כמה וותיקים אולי כבר לא יישרדו? והיכן ימצאו דירות חליפיות כי בירושלים אין ביקתה פנויה? ו כמה ישלמו לנו עבור שכירות? כמה עוד יעשקו אותנו? אל מי נפנה בצר לנו כשאין לנו אפילו נציגות אמיתית של התושבים והנציג הוא זרוע של היזם?

ועוד: מגורים כאלה הם עם הרבה בלאי והתחזוקה יקרה. את מודעת באמת למצב הסוציואקונומי של מרבית הדיירים בהווה? מכולת צפניה כבר 50 שנה רושם בהקפה לחם וחלב. ועוד שהתוכנית אכן כוללת מרכז מסחרי וזה יוצר תסיסה גדולה בקרב התושבים ורבים מאלה שחתמו מתנגדים כי הסברנו לך הכל הונאה, וכן תסבירי לנו להיכן נעלמו המ'ר

המובטחים הסתכלי בתוכניות.

4. איך זה שהציעו בשכונה סמוכה 50 מ'ר. וכשהתרענו על כך סולקנו מהקבוצה. אותו

יזם.נראה לו אנחנו אנלפביים נחשלים או מה

5. בואי נדבר על ההליך לפי תקנות פינוי בינוי: שלא היו בחירות כבר הצגנו לעיל. עכשיו נדבר

על 60 אחוז חתימות לטענתם. לדיירים אשר להם דירות גן ושטח פרטי צמוד בטאבו כלל לא פנו כי עבורם זה הפסד. נדגיש לא פנו! אנו חלק מהם. נראה לך שבוקר אחד אני אראה שביתי 'נלקח' למטרות רווח של ביריונים ואשתוק? רכושי מופקע ממני? תהיה כאן רעידת אדמה. פנו רק למי שנוח להם שיחדו ותיעדפו. בבקשה שיוכיחו שפנו לכולם אחד אחד וקיבלו התנגדות.

6. כל הקומפלקס כולל כ 80 מישפחות. אם יש לנו 30 חתימות מתוכם 18 חתימות 'עריקים'

שהצטרפו לאחר שהתברר להם גודל הברוך אליו נכנסו ואם כך אין ליזם אפילו 50 אחוז.וכמו כן אין עמידר!

7. עוד פגם בהליך: דילגו על תהליך נוןשופ. שאלתי את עור'ד המייצג לכאורה את הדיירים (

יבוא של היזם מי בכלל בחר עור'ד זה צריך להיות בידיינו עד עתה הכל לטובת אינטרסי היזם) למה והוא ענה שרצה לקצר הליכים. בתהליך זה על היזם לחזור עם התוכניות ולהתייעץ עם הדיירים ואף לקבל את חתימתם הסופית . כל זה לא נעשה. וכבר סיפרנו כי החתימה ה'לא סופית' בהבטחה הפכה להיות סופית מבלי דעת הדיירים

8. הפרוייקט הזה שווה מיליארד שקלים. את יודעת כמה חברות ואלו אמצעים פסולים התגייסו

על ידי היזם כדי להציל אותו. היזם חשב שתמר השכנה וסוליקה הוותיקה לא חשובים בתוך שאר האנשים. מגיע אלינו נוכל ומשתלט על חיינו ורכושינו. זה לא יעבור!

לסיכום:

היות שלא נבחרה נציגות,היות שלא נבחר יזם על ידינו,היות שלא כל הדיירים היו חלק מההליך, היות שהסכמה הושגה על בסיס שקרים, היות שהבטחות היזם התבדו, היות שחלק גדול מהתושבים הולכים להפסיד את ביתם ורכושם, היות שההליך לא נוהל על פי כללי פינוי בינוי' אנו דורשים ביטול כל ההליך והוצאת הפרוייקט למיכרז שקוף ופתוח נטול אינטרסים אשר ישרת רק את טובת הדיירים.

מצורף:

קטעי וידאו עדויות ותלונות דיירים

קבצי אודיו עדויות ותלונות דיירים

חתימות ומנוי